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当前房屋买卖毁约现象增多的原因及对策/周洪林

作者:法律资料网 时间:2024-06-29 11:21:20  浏览:8254   来源:法律资料网
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自去年以来,法院受理的房屋买卖合同毁约案件呈明显增多之势,该类纠纷一定程度上扰乱了当地二手房交易秩序,针对这种情况,笔者结合我院近年来案件审理的情况谈谈当前房屋买卖毁约纠纷案件的特点、原因分析及对策。

  一、房屋买卖毁约的特点

  1、炒房引发的毁约。炒房者为了获取房屋转让的巨额差价,而在短时间内将房产出售给他人,双方往往由于房款未付清等原因而未及时办理房屋过户手续。在房产大幅增值后,出卖方在利益的诱惑下背信毁约,不接受买受人支付的房屋余款或不协助办理房屋过户手续,由此产生纠纷。

  2、拆迁房买卖引发的毁约。农村土地被征用后,部分被安置户获得了两套以上的拆迁房,在其将多余的房屋出售的过程中,因此类房屋无法在交易时立刻办理过户手续,在房价上涨后,出卖人往往以其配偶或子女的名义以侵害共有权为由主张买卖合同无效,产生单方毁约行为,侵害买受人权益。

  3、一房两卖引发的毁约。某些动机不纯者就一套房屋与两位购房者签订房屋买卖合同,后选择出价较高的一方与其办理房产过户手续,对出价较低的一方背信毁约。另一种类似的情形是,出卖人在房屋尚未办理过户手续时,以该房屋向银行进行抵押贷款,造成买受人因房屋进行了抵押登记而无法办理过户手续。房屋共有人称房屋买卖合同未经其同意,以无权处分为由要求确认房屋买卖合同无效。该房屋通常为夫妻共同财产或家庭共有财产。

  4、房屋承租人以卖房人转让房屋前未通知其行使优先购买权为由,要求确认房屋买卖合同无效。此种情形下,卖房人通常会与第三人串通并伪造存在租赁关系的相关证据。

  5、卖房人以未告知房屋抵押权人转让房屋为由,要求确认房屋买卖合同无效。

  二、房屋买卖毁约的原因

  1、制度存在漏洞。房管部门对房屋所有权证的共有人记载并不作硬性要求,而在实际生活中,人们也通常将共有房屋只登记于其中一人名下。中介机构急于赚取佣金,也怠于规范操作,对房源信息既不作核实,也不对买房人作善意提醒。上述制度的漏洞为毁约提供了可趁之机。

  2、买房人缺乏保护意识。由于购房心切,加之法律知识缺乏,买房人购房前,对房产证和合同内容以外的重要信息根本不作了解。

  3、毁约收益高、成本低。买房人在毁约前会咨询律师,盘算得失,即使只有百分之五十一的可能,也会选择提起诉讼,毕竟由此支付的诉讼费用、代理费用或者违约代价要远远小于胜诉获得的房屋涨价收益。

  三、对策建议

  1、增强法律意识,保护自我权益。购房者在进行房屋买卖时,要审慎确定双方权利义务,尤其对违约责任要明确约定。对拆迁房、预售商品房等无法在交易时马上办理过户手续的房屋,应注意审查房屋的共有人状况,如有成年共有人,应要求其在房屋买卖合同上签字;对能够及时办理过户手续的房屋,应在支付房款的同时办理房屋产权过户手续,避免出卖人事后毁约。

  2、加强法制宣传,树立诚信意识。利用报纸、网络等大众媒体,加大对房屋买卖毁约行为法律后果的宣传力度,使意图毁约者明确毁约行为应承担的法律责任。倡导诚实信用交易原则,建立诚信为本、依法履约行为规范体系。

  3、加大监管力度,严惩违法行为。相关职能部门应加强对房产交易的监管,完善房产备案登记制度,增强房产销售市场信息的透明度,对影响市场交易秩序的行为严肃惩处。另外,法院应加强与相关部门的沟通,对在案件审理中发现的问题及时向有关单位反映,促使其及时整改。

  4、买房人自身须提高警惕。购买二手房时,要调查了解房屋的产权状况,如是否存在共有人,是否已经设有抵押或租赁,签订买卖合同时,要对违约责任作出明确约定,规定违约方应赔偿因违约给对方造成的直接损失和间接损失,另外还可以适当提高违约金。务必要求其他共有人一同签字。


作者单位:江苏省丰县人民法院

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北京市商业零售经营单位安全生产规定

北京市人民政府


第 176 号



  《北京市商业零售经营单位安全生产规定》已经2006年10月12日市人民政府第54次常务会议审议通过,现予公布,自2007年4月1日起施行。



市 长 王岐山





二〇〇六年十月二十六日







北京市商业零售经营单位安全生产规定

  第一条 为了加强安全生产监督管理,提高商业零售经营单位安全生产水平,防止和减少生产安全事故,保障人民群众生命和财产安全,根据《中华人民共和国安全生产法》和《北京市安全生产条例》及有关法律、法规,制定本规定。
  第二条 本市行政区域内建筑面积在1000平方米以上或者地下建筑面积在500平方米以上的商业零售经营单位的安全生产,适用本规定;有关法律、法规、规章对消防安全、特种设备安全另有规定的,适用其规定。
  本规定所称的商业零售经营单位包括百货店、购物中心、超市、仓储式会员店、家居建材店、专业店、专卖店、折扣店等零售店铺。
  第三条 安全生产管理,坚持安全第一、预防为主、综合治理的方针。
  第四条 市和区、县商务行政主管部门对商业零售经营单位的安全生产工作实施行业监督管理;公安消防、质量技术监督等部门分别对商业零售经营单位的消防安全、特种设备安全等实施专项监督管理;安全生产监督管理部门对商业零售经营单位的安全生产工作实施综合监督管理,指导、协调和监督政府有关部门履行安全生产监督管理职责。
  行业协会协助政府有关部门指导会员单位做好安全生产工作,制定安全生产制度、规程,提供相关服务。
  第五条 商业零售经营单位的主要负责人对本单位的安全生产工作全面负责。
  第六条 商业零售经营单位应当遵守有关安全生产的法律、法规、规章,加强安全生产管理,建立、健全安全生产责任制度,完善安全生产条件,确保安全生产。
  第七条 商业零售经营单位从业人员超过300人的,应当设置安全生产管理机构或者配备专职安全生产管理人员;从业人员在300人以下的,应当配备专职或者兼职的安全生产管理人员,或者委托具有国家规定的相关专业技术资格的工程技术人员提供安全生产管理服务。
  前款所称从业人员包括本单位的职工和在本单位内从事生产经营活动的其他人员。
  第八条 商业零售经营单位应当对从业人员进行安全生产教育和培训。未经安全生产教育和培训合格的从业人员,不得上岗作业。
  商业零售经营单位应当对安全生产教育和培训的情况进行记录,记录至少保存2年。
  第九条 商业零售经营单位的特种作业人员应当按照国家有关规定经专门的安全作业培训,取得特种作业操作资格证书,方可上岗作业。
  第十条 商业零售经营单位应当建立安全生产例会制度,定期研究本单位安全生产工作;制定有效的安全生产措施,并对措施的落实情况进行检查。
  第十一条 商业零售经营单位应当建立生产安全事故隐患排查制度,对本单位容易发生事故的部位、设施,明确责任人员,制定并落实防范和应急措施。
  第十二条 商业零售经营单位应当在每日营业开始前和结束后,对营业区域进行全面安全检查;营业期间每2小时至少进行1次安全巡查。检查和巡查应当做好记录。
  第十三条 商业零售经营单位的变配电室总额定容量在630千伏安以上且电压等级为10千伏的,应当安排专人24小时值班。值班应当做好记录。
  变配电室不得存放危险物品和杂物。
  第十四条 变配电室应当配备用电设备和配电线路平面分布图等安全技术资料,以及必要的作业工具和劳动防护用品,并在明显位置设置变配电系统操作模拟图板。
  变配电室的门、窗、电缆沟应当设置防水设施和挡鼠板。
  第十五条 商业零售经营单位设置的电源线路应当符合国家标准或者行业标准;临时用电线路应当采取有效防护措施;电气设备应当安装漏电和过载保护装置。
  第十六条 商业零售经营单位应当保证安全出口的畅通;不得封闭、堵塞安全出口;安全出口处不得设置门槛。
  疏散门应当向疏散方向开启,不得采用卷帘门、转门、吊门、侧拉门。门内和门外1.4米范围内不得设置踏步。
  第十七条 营业区域内的安全出口数目、安全疏散距离、疏散门和疏散通道的宽度应当符合国家标准或者行业标准。
  第十八条 营业区域内的安全出口和疏散通道及其转角处应当设置发光疏散指示标志。指示标志应当能够在断电且无自然光照明时,指引疏散位置和疏散方向。
  指示标志应当设置在安全出口的顶部和疏散通道及其转角处距地面高度1米以下的墙面上;设置在疏散通道上的指示标志的间距不得大于10米。
  第十九条 营业区域内的安全出口、疏散通道和重点部位应当设置应急照明灯。应急照明灯的连续照明时间不得少于20分钟,其地面最低照度不得低于0.5勒克斯。
  第二十条 营业区域内应当设置主要疏散通道和辅助疏散通道。主要疏散通道应当直接通向安全出口,其宽度不得小于2.4米;辅助疏散通道的宽度不得小于1.5米。疏散通道内不得设置摊位或者堆放货物。
  第二十一条 设有集中收银区的超市等商业零售经营单位应当在收银区设置无购物出口,其宽度不得小于1.5米,并设置明显标志。
  收银区的宽度在20米以下的,应当至少设置1个无购物出口;宽度超过20米的,每增加20米,至少增加1个无购物出口,增加的宽度不足20米的,按照增加20米计算。
  营业区域内的购物筐和购物车应当及时清理。
  第二十二条 营业区域内落地式的玻璃门、玻璃窗、玻璃墙应当设置安全警示标志。
  安全警示标志应当明显,保持完好,便于公众识别。
  第二十三条 商业零售经营单位在营业区域内进行装修、维修、改造等施工且不停止营业的,应当与施工单位签订专门的安全生产管理协议,明确安全责任;施工区域应当与其他营业区域相隔离,并采取安全措施,确保安全。
  第二十四条 商业零售经营单位将经营场所出租的,应当与承租单位签订安全生产管理协议,明确各自的安全生产管理职责。
  商业零售经营单位对各承租单位的安全生产工作统一协调、管理。
  第二十五条 商业零售经营单位的库房不得设置移动式照明灯具,不得使用碘钨灯、超过60瓦的白炽灯等高温照明灯具。灯具与货物的间距不得小于0.5米。日光灯的镇流器应当采取隔热、散热等防火措施。电气设备应当符合防爆要求。
  危险物品应当单独存放,专人管理。
  第二十六条 营业区域内实际容纳的消费者人数不得超过最大容纳人数。
  最大容纳人数按照营业区域的公共面积计算,超市人均不得小于0.8平方米,其他商业零售经营单位人均不得小于0.6平方米。
  营业区域的公共面积占营业区域总面积的比例,超市不得小于35%,其他商业零售经营单位不得小于40%。
  第二十七条 当接近最大容纳人数或者人员相对聚集时,商业零售经营单位应当采取有效的控制和疏散措施,确保安全。
  第二十八条 商业零售经营单位在店内举办促销活动的,应当制定突发事件应急救援预案。
  活动举办期间,应当落实各项安全措施,配备足够的专职安全工作人员维护现场秩序;建筑面积在1万平方米以上的商业零售经营单位,应当至少配备50名专职安全工作人员。
  第二十九条 营业区域不得设置在地下3层以下。不得在地下营业区域经营或者储存危险物品。
  第三十条 商业零售经营单位应当制定生产安全事故应急救援预案。应急救援预案应当包括应急救援组织、危险目标、启动程序、紧急处置措施等内容。
  应急救援预案应当每半年至少演练1次,并做好记录。
  第三十一条 商业零售经营单位的有关负责人应当掌握应急救援预案的全部内容;其他人员应当能够熟练使用应急器材,了解安全出口和疏散通道的位置以及本岗位的应急救援职责。
  第三十二条 商业零售经营单位应当设置能够覆盖全部营业区域的应急广播,并能够使用中英文两种语言播放。
  第三十三条 商业零售经营单位发生生产安全事故后,应当迅速启动应急救援预案,采取有效措施,组织人员疏散,防止事故扩大,并按照国家和本市有关规定及时、如实报告公安、安全生产监督管理、商务等有关部门。
  第三十四条 安全生产监督管理部门发现商业零售经营单位存在安全生产问题,属于行业监督管理或者专项监督管理职责的,应当及时以书面形式督促有关部门处理。
  第三十五条 商业零售经营单位违反本规定,有下列情形之一的,由商务行政主管部门责令改正,并按照下列规定给予行政处罚:
  (一)未建立安全生产例会制度或者未制定安全生产措施的,处5000元以上1万元以下罚款;
  (二)未建立生产安全事故隐患排查制度的,处5000元以上1万元以下罚款;
  (三)未设置无购物出口或者无购物出口的宽度、数目不符合要求的,处5000元以上3万元以下罚款;
  (四)未设置能够覆盖全部营业区域的应急广播或者不能使用中英文两种语言播放的,处5000元以上1万元以下罚款。
  第三十六条 违反本规定,按照安全生产、消防、特种设备安全等法律、法规、规章的规定应当给予行政处罚的,由有关部门依法处罚。
  第三十七条 本规定自2007年4月1日起施行。


全国职工教育管理委员会、教育部、劳动人事部、中华全国总工会、共青团中央关于青壮年职工文化技术补课工作若干问题的补充意见

全国职工教育管理委员会 教育部


全国职工教育管理委员会、教育部、劳动人事部、中华全国总工会、共青团中央关于青壮年职工文化技术补课工作若干问题的补充意见
全国职工教育管理委员会 教育部 劳动人事部 中华全国总工会 共青团中央



废止理由: 适应当时情况, 自行失效


今年以来,各地区、各部门进一步贯彻落实中共中央、国务院《关于加强职工教育工作的决定》(以下简称《决定》),普遍把青壮年职工的文化技术补课工作做为重点突出起来。继去年十一月教育部下发关于职工初中文化补课工作的通知以后,五单位又联合下发了《关于切实搞好青
壮年职工文化技术补课工作的联合通知》(以下简称《联合通知》),进一步调动了企、事业单位办学和职工学习的积极性,文化技术补课工作已经迅速铺开。当前,全党全国都在为贯彻党的十二大精神,争取在本世纪末实现工农业年总产值翻两番的战略目标而努力。实现这一战略目标,
要依靠目前在职职工的力量,特别是要充分发挥青壮年职工的聪明才智。因此,切实加强职工教育,搞好青壮年职工的补课,提高他们的政治、文化、技术水平,具有重大深远的意义。为了进一步推动文化技术补课工作,对贯彻落实《决定》和《联合通知》的有关问题,提出以下补充意见


一、目的和要求
青壮年职工文化技术补课是“六五”计划期间职工教育工作的一项特定历史任务。目的是给十年内乱中被耽误了学习的一代青壮年职工补上文化技术课,使他们成为合格的当班人,进而成为生产技术、业务骨干。这是建设又红又专职工队伍的需要,也是关系到建设两个文明,振兴中华
,实现四化的一件大事。
文化补课的要求是学习初中文化知识,使补课对象达到初中毕业的文化水平,为学习政治、技术理论打好基础,并为进一步提高政治、文化、技术水平创造条件。
技术补课的要求是学习初级技术理论,掌握本工种初级工必须掌握的基本技能,并为进一步提高打下基础。
鉴于补课对象是成年职工,上过中学而水平不够;人数众多,学习时间有限,教学组织工作复杂;师资、教材、教学场地等办学条件较差;行业工种的要求和地区之间条件不同等情况,在指导思想上要明确下列几点:
1.从实际出发,区别对待。根据地区、行业、工种的特点,青壮年职工原有水平和办学条件的差异,以及当前与长远、需要与可能等情况,来确定补课内容和补课进度。地区之间,部门之间以及部门内部的不同工种之间,具体要求可以不同,不搞“一刀切”。
2.学以致用,讲究质量。补学初中文化课,要求少而精,掌握基础知识和提高技术业务必须具备的知识;补初级技术课要求适应生产工作的实际需要。通过补课,要对搞好本职工作,推动生产发展,提高经济效益起促进作用。要注重实效,努力提高补课结业合格率,不要图形式、赶
任务、走过场。
3.统筹安排,突出重点。从补课对象说,要优先抓好技术工种、关键岗位的青壮年职工;从地区和部门说,要优先抓好职工集中的城市和大中型企业。

二、对象范围
1.根据《联合通知》补课对象的有关规定,由各地区、各部门确定补课对象的具体范围,作为制订补课规划和组织教学工作的依据。
2.补课对象范围外的文盲、半文盲、初小高小水平的青壮年职工,虽不属于这次补课任务,也要组织学习,逐步提高。可以与补课对象分别规划统计。

三、标准、内容和考核
1.文化补课的内容,各地区、各部门应以教育部制定的职工初中文化课程的教学大纲,作为基本依据。省、市、自治区教育部门结合本地区的实际,制订适于本地区使用的初中文化补课教学计划和纲要,规定补课门数、要求、内容和学时数。国务院各部委根据需要与可能并结合本系
统的实际,制订本行业各主要工种不同起点和不同要求的文化补课教学计划和纲要,规定补课门数、要求、内容和学时数。部委制订的补课纲要,一般只适用于本系统企业。
文化补课的考核命题和评分标准,以实际使用的补课大纲为依据。考核办法,既要严格,又应简便易行。考核工作由各地区教育部门或企业主管部门负责组织进行,地区性职工学校,县、团级以上职工教育机构又健全的单位,可自行考核,也可以组织地区性的统考。补课合格证由考核
单位颁发,补课合格证需注明考试科目及成绩。
2.技术补课,请参照劳动人事部和全国职工教育管理委员会联合发出的《关于进一步搞好青壮年工人技术补课工作的意见》作出规划,组织实施。

四、文化、技术补课的结合
补课工作一般应先从抓文化补课入手。但因文化学习的周期较长,必须同时考虑当前生产的迫切需要和职工群众的学习积极性,要尽可能地把文化补课和技术补课结合起来,统筹安排学习时间和学习内容。使之互相促进,紧密衔接。不能等到文化补课全部完成后再进行技术补课。

五、办学形式
由于补课任务重,人数多,时间紧,必须采取有力措施创造办学条件,把补课对象最大限度地组织起来,实行广开学路,多种形式办学。脱产、半脱产、业余、自学并举;企业自办、联办、产业系统办、社会团体办学并举。提倡有条件的普通中小学办夜校,充分利用技工学校和电教手
段。提倡有组织的自学,有条件的单位应尽量多办脱产班。列为全国或地区重点整顿的企业,要结合企业整顿,下决心有计划、有步骤地把应补课对象抽出来脱产补课,加快补课的进度。

六、师资、校舍和教材
1.文化技术补课的师资,除依靠专职教师外,要充分发挥兼职教师的作用,选拔、聘请职工中和社会上的能者为师。普通中小学、技工学校、中等专业学校,在不影响学校教学和教师健康的前提下,要尽可能在师资方面大力支援企事业单位补课。要组织担任补课的教师,开展教研活
动。对缺乏教学经验的教师,要进行培训,注意针对成年职工的特点进行教学,取得较好的教学效果。为调动广大兼职教师的积极性,要注意鼓励先进,并按规定给以报酬。
2.校舍问题,企事业单位要充分挖潜,采用“挤、腾、修、借、建”的办法解决。普通学校、工人文化宫、俱乐部、礼堂和其它一切活动场所,要尽可能地对职工的文化技术补课工作给以大力支持。教室的租费要合理,由省、市、自治区教育厅(局)、有关部门负责制订统一的收费
标准。
3.教材问题,文化补课除使用教育部统编的教材外,各地区、各部门可以根据补课纲要,自编教材。技术补课,可以尽先选用现有教材,也可编写讲义、资料,作为临时教材。国务院各部委要积极组织力量,加紧编写出本系统短缺的专业教材,一些通用工种所需的教材,行业之间可
以相互参照使用。

七、加强政治思想教育
加强政治思想教育,广泛宣传补课的目的要求,启发青壮年职工为四化学习的自觉性。政治思想教育要纳入文化技术补课工作全过程,互相结合、统筹安排、相辅相成,全面提高青壮年职工的政治、文化、技术素质。脱产学习班中,要安排一定学时的政治理论课。

八、加强组织领导
加强组织领导,是完成文化技术补课任务的关键。进展缓慢的地区和部门,首先要解决领导认识问题,把补课工作列入日程。进展较快的也需要进一步加强领导。按照中央《决定》,国务院各部、委和省、市、自治区各业务局要主管本系统的职工教育工作,制订文化技术补课规划,解
决办学中的实际问题,把文化技术补课作为一项重要的考核指标,进行落实。随着文化技术补课的深入发展,对补课合格的职工应及时组织继续学习提高。教育、劳动、工会、共青团各个部门,也要按照《决定》的分工,各司其职,各尽其责。条块之间要互相支持,通力协作,共同促进文
化技术补课工作的深入开展。



1982年12月2日

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