关于印发阜阳市招商引资统计暂行办法的通知

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建设部


建设部关于印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知

建住房[2003]130号


各省、自治区建设厅，直辖市房地产管理局，新疆生产建设兵团建设局：

　　为了规范物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，我部制定了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，现印发给你们，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告我部住宅与房地产业司。

中华人民共和国建设部
二○○三年六月二十六日



前期物业管理招标投标管理暂行办法

第一章总则

　　第一条　为了规范前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，制定本办法。

　　第二条　前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

　　建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业和行政主管部门对物业管理招投标活动实施监督管理，适用本办法。

　　第三条　住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　第四条　前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

　　第五条　国务院建设行政主管部门负责全国物业管理招标投标活动的监督管理。

　　省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。

　　直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。

　　第六条　任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。

第二章　招　标

　　第七条　本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。

　　前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。

　　第八条　前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

　　招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。

　　招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

　　招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

　　第九条　招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。

　　物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。

　　第十条　招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。

　　招标文件应包括以下内容：

　　（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；

　　（二）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；

　　（三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；

　　（四）评标标准和评标方法；

　　（五）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；

　　（六）物业服务合同的签订说明；

　　（七）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

　　第十一条　招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案：

　　（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；

　　（二）招标公告或者招标邀请书；

　　（三）招标文件；

　　（四）法律、法规规定的其他材料。

　　房地产行政主管部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。

　　第十二条　公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。

　　实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。

　　资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。

　　第十三条　经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。

　　在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。

　　第十四条　招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

　　第十五条　招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

　　第十六条　招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

　　第十七条　招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

　　招标人设有标底的，标底必须保密。

　　第十八条　在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。

　　第十九条　通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：

　　（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；

　　（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

　　（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

第三章　投　标

　　第二十条　本办法所称投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业管理企业。

　　投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。

　　第二十一条　投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。

　　第二十二条　投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

　　投标文件应当包括以下内容：

　　（一）投标函；

　　（二）投标报价；

　　（三）物业管理方案；　

　　（四）招标文件要求提供的其他材料。

　　第二十三条　投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。

　　第二十四条　投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第二十三条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。

　　第二十五条　投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。

　　投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。

　　投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。

　　禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。

第四章　开标、评标和中标

　　第二十六条　开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

　　第二十七条　开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：

　　由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

　　招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封。

　　开标过程应当记录，并由招标人存档备查。

　　第二十八条　评标由招标人依法组建的评标委员会负责。

　　评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。

　　评标委员会的专家成员，应当由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。

　　与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。

　　第二十九条　房地产行政主管部门应当建立评标的专家名册。省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门可以将专家数量少的城市的专家名册予以合并或者实行专家名册计算机联网。

　　房地产行政主管部门应当对进入专家名册的专家进行有关法律和业务培训，对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评，及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何评标活动。

　　第三十条　评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。

　　评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。

　　评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。

　　前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。

　　第三十一条　评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

　　第三十二条　在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。

　　评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。

　　除了现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。

　　第三十三条　评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。

　　第三十四条　评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。

　　依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。

　　第三十五条　评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。

　　招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

　　第三十六条　招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。

　　第三十七条　招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。

　　招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。

　　第三十八条　招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

　　第三十九条　招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。

第五章　附　则

　　第四十条　投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。

　　第四十一条　招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一种是中文；如对不同文本的解释发生异议的，以中文文本为准。用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。

　　第四十二条　本办法第三条规定住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业管理企业的，其规模标准由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。

　　第四十三条　业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业的，参照本办法执行。

　　第四十四条　本办法自2003年9月1日起施行。



广东省东莞市人民政府


第97号



《东莞市行政应诉工作规则》已经市人民政府同意，现予发布。



市 长

二○○七年九月十日


东莞市行政应诉工作规则


第一条 为贯彻落实国务院《全面推进依法行政实施纲要》，规范我市行政应诉工作，维护和促进行政机关依法行政，根据《中华人民共和国行政诉讼法》等有关法律规定，参照《广东省人民政府行政应诉工作规则（试行）》，结合我市实际，制定本规则。
第二条 本规则适用于我市市、镇（街）两级政府、市属各职能部门以及法律、法规授权行使行政职权的组织（以下统称行政机关）的行政应诉工作。

第三条 行政应诉应当遵循合法、及时，以事实为根据、以法律为准绳的原则，坚持有错必纠，保障法律、法规的正确实施。

第四条 市政府法制局负责统一协调、指导全市行政机关行政应诉工作，组织培训全市行政应诉工作人员。

第五条 市政府直接作出的具体行政行为、行政复议决定引起的市政府应诉的行政诉讼案件由市政府法制局负责承办。

以市政府名义对自然资源所有权、使用权登记发证，引发以市政府为被告的行政诉讼案件，由市政府法制局和具体办理登记发证工作的行政机关共同应诉。

行政机关的具体行政行为引发的行政诉讼，市政府列为被告的，由市政府法制局和该行政机关共同应诉。

第六条 行政机关的行政诉讼案件由该机关的法制工作机构负责办理。未设立法制工作机构的行政机关，由该机关承担法制工作职能的机构负责行政应诉的具体工作。

第七条 行政机关负责行政应诉的工作机构履行下列职责：
（一）审查案件的有关情况，对被诉的具体行政行为向本机关提出停止执行以及自行变更、撤销或者部分撤销的建议；

（二）组织安排参加出庭应诉的人员，组织撰写和审查答辩状、代理词等材料；
（三）收集作出具体行政行为的依据和证据材料，认真研究并鉴别、筛选须提交的证据材料和依据；
（四）负责行政应诉案件材料的立卷归档；
（五）法律、法规和规章规定的其他职责。

第八条 行政机关应当按照行政应诉通知书规定的期限向人民法院提交答辩状，做出具体行政行为的证据、依据以及案件有关材料、授权委托书、法定代表人身份证明等。

行政机关应就提供的证据进行编号、列出证据目录或清单，并就每份证据注明要证明的事实或说明提供证据的意图。

第九条 行政机关应当针对原告的诉讼请求、起诉事实和理由，就作出具体行政行为所认定的事实是否清楚，证据是否充足，程序是否合法，法律依据是否充分以及适用是否正确等进行答辩。

行政机关对诉讼事项为要求履行法定职责的行政诉讼，应就起诉事项、是否属于行政机关法定职责以及是否已依法履行法定职责等进行答辩。

第十条 在行政诉讼中，行政机关应当按照对其所作出的具体行政行为承担举证责任的原则，遵循证据的客观性、关联性、合法性，全面、及时向法院提交有关证据材料。

对证据可能灭失或者以后难以取得的，应当及时向人民法院申请证据保全。

第十一条 鼓励行政机关的法定代表人出庭应诉，对于行政诉讼案件较多或行政执法任务较重的行政机关，每年应组织本机关工作人员或行政执法人员旁听行政审判。

第十二条 有下列情况之一的，镇政府（街道办事处）、市属各职能部门和法律法规授权行使行政职权的组织的法定代表人应当履行出庭应诉职责，遇有特殊情况，可以委托本机关分管领导作为诉讼代理人参加诉讼：

（一）本单位当年发生的第一宗行政诉讼案件；

（二）案情复杂，对本单位行政执法活动将产生重大影响的案件；

（三）群体性可能影响到社会稳定、在本市范围有重大影响的案件。

第十三条 行政机关委托诉讼代理人代为诉讼的，必须向人民法院提交授权委托书，受委托的代理人应当熟悉有关法律法规知识和应诉案件情况。授权委托书应当详细记明委托事项和权限。
委托律师出庭代理行政诉讼案件的，委托权限仅限于一般代理，同时必须有本机关工作人员参加诉讼活动。

行政机关变更诉讼代理人及其权限的，应当及时书面告知人民法院。

在诉讼过程中，委托代理人应当主动、及时与委托机关负责人联系，反映诉讼过程中的情况和问题。

第十四条 行政机关诉讼代理人应当准时出庭应诉，因特殊情况不能到庭的，必须提前告知人民法院并说明理由，同时可以申请人民法院延期开庭。

第十五条 行政机关诉讼代理人应当根据案情需要按照有关规定到人民法院查阅案卷材料，认真作好阅卷笔录。

对案内有涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私的，应当向人民法院申请不公开审理。

第十六条 人民法院作出判决或者裁定前，行政机关负责法制工作的机构在审查被诉具体行政行为中，发现被诉具体行政行为确有违法或者行政处罚显失公正的，应当及时提出建议，报行政机关决定。行政机关作出变更、撤销或者部分撤销决定的，应当及时书面告知人民法院和其他诉讼参加人。
第十七条 在诉讼过程中，行政机关作出停止执行具体行政行为决定的，应当及时书面告知人民法院和其他诉讼参加人。
第十八条 在庭审过程中，行政机关法定代表人或者诉讼代理人应当尊重审判人员，遵守法庭纪律。

第十九条 行政机关认为人民法院作出的一审判决认定事实有错误，适用法律不当或者程序不合法，应在上诉期限内提出上诉。

对人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，行政机关认为确有错误的，应当向原审人民法院或者上一级人民法院提出申诉，也可以申请人民检察院抗诉。
行政机关必须履行已经发生法律效力的判决、裁定。对人民法院已经发生法律效力的判决或裁定，当事人拒绝履行的，行政机关应当在法定期限内向人民法院申请强制执行。

第二十条 人民法院做出判决或者裁定后，行政机关负责行政应诉的机构、人员应当及时将判决或者裁定结果报告行政机关，并根据不同情况提出相应的工作建议、意见和善后措施。

第二十一条 被诉的具体行政行为被法院生效判决撤销、确认违法或者责令履行义务的，行政机关负责行政应诉工作的机构应当写出结案报告，并在判决书或者裁定书送达后15日内，将判决书或者裁定书及结案报告报送市政府法制局备案，结案报告应当载明下列主要内容：

（一）行政机关与行政相对人争议的事实及理由；
（二）人民法院审理的主要过程；
（三）判决或者裁定的结果；
（四）其他需要说明的事项。

第二十二条 各级行政机关每半年度应将本机关的行政应诉工作报市政府法制局，由市政府法制局汇总全市年度行政机关应诉工作情况后向市政府报告。

第二十三条 市政府将行政机关行政应诉工作情况纳入年度行政执法评议考核。

第二十四条 行政机关应诉人员因怠于应诉、玩忽职守或者与对方当事人串通，导致行政机关败诉的，市监察部门应当按有关规定追究相关责任人的行政责任；构成犯罪的，移送司法机关。

第二十五条 本规则由市政府法制局负责解释。
第二十六条 本规则自2007年10 月1日起施行。