关于加强森林资源资产评估管理工作若干问题的通知
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关于加强森林资源资产评估管理工作若干问题的通知
国家国有资产管理局 林业部
关于加强森林资源资产评估管理工作若干问题的通知
国家国有资产管理局、林业部
各省、自治区、直辖市、计划单列市国有资产管理局（办公室）、林业（农林）厅（局），吉林、黑龙江、内蒙古、大兴安岭森工（林业）集团公司：
为了切实加强对森林资源资产评估工作的管理，进一步规范森林资源资产评估行为，维护所有者、经营者、使用者的合法权益，根据《中华人民共和国森林法》、《国有资产评估管理办法》（国务院91号令）和《林业部、国家国有资产管理局发布＜关于森林资源资产产权变动有关问
题的规范意见（试行）＞的通知》（林财字〔1995〕67号）的规定，现将有关问题通知如下：
一、森林资源资产占有单位有下列情形之一的，应当依法进行森林资源资产评估：
1、出让或转让森林资源资产的；
2、以森林资源资产作价出资进行中外合资、合作的；
3、以森林资源资产作价出资进行股份经营或联营的；
4、以森林资源资产从事租赁经营的；
5、以森林资源资产作抵押或进行拍卖的；
6、出让、转让或出租林地使用权的；
7、同时出让、转让森林、林木与林地使用权的；
8、需要进行森林资源资产评估的其他情形。
二、国家国有资产管理局和林业部负责国有森林资源资产评估管理工作。各省（区）国有资产管理行政主管部门和林业行政主管部门负责本行政区域内国有森林资源资产的评估管理工作。非国有森林资源资产的评估管理工作由县及县以上林业行政主管部门负责，参照国有森林资源资产
的行业规范管理。
三、森林资源资产评估应由具备森林资源资产评估条件的专职评估机构或综合评估机构进行。
森林资源资产专职评估机构，需具备一定数量能胜任工作的森林资源资产评估专职人员，其中林学、森林资源调查及管理等专业人员分别不少于2—4人；从事森林资源资产评估的从业人员，必须经过由林业部和国家国有资产管理局共同组织的专业培训，并取得合格证书。
国务院有关部门和地方各级申请成立森林资源资产专职评估机构的，应分别由林业部和省级林业行政主管部门审核同意，报同级国有资产管理行政主管部门组织审批。
其他资产评估机构从事森林资源资产评估业务，必须是已取得《资产评估资格证书》的评估机构，并按上述要求配备或聘请专业人员，评估人员须经过林业部和国家国有资产管理局共同组织的专业培训。同时将以上有关材料报经省以上林业行政主管部门资审同意后，报国有资产管理行
政主管部门认定。
四、从事森林资源资产评估业务的评估机构，可以接受有关林业行政主管部门、国家资产管理行政主管部门或人民法院的委托，对森林资源资产产权纠纷的非法获利和损失作出评估。
五、评估机构进行森林资源资产评估，必须按照国家国有资产管理局和林业部共同制定的森林资源资产评估技术规范进行资源核查和评定估算。
六、从事森林资源资产评估业务的评估机构应接受国家国有资产管理局和林业部的业务指导和年度检查。
七、委托对森林资源资产进行评估的当事人应当向受委托的评估机构提交林权证书。没有核发林权证书的，出具其他有效的产权证明。
八、国有森林资源资产的评估立项和评估结果由本级林业行政主管部门审核同意后，报同级国有资产管理行政主管部门负责审批和验证确认；林业部直属和东北、内蒙古国有林区的国有森林资源资产占有单位及地方管辖的重要的中外合资或金额巨大的森林资源资产评估立项和评估结果
由林业部审核同意后，报国家国有资产管理局审批和验证确认。
非国有森林资源资产的项目管理工作由县及县以上林业行政主管部门负责。
九、经过评估确认的森林资源资产出让、转让成交采伐时，应按规定办理木材采伐许可证和落实迹地更新任务。
十、从事森林资源资产评估的机构或人员违反规定的，按国家有关规定处理。
十一、本通知由国家国有资产管理局会同林业部负责解释。
1997年2月3日
厦门市限价商品住房管理办法（试行）
福建省厦门市人民政府办公厅
厦门市人民政府办公厅关于印发厦门市限价商品住房管理办法（试行）的通知
厦府办〔2011〕82号
各区人民政府，市直各委、办、局：
《厦门市限价商品住房管理办法（试行）》已经市政府研究同意，现印发给你们，请认真抓紧组织实施。
厦门市人民政府办公厅
二O一一年三月二十九日
厦门市限价商品住房管理办法（试行）
第一章 总 则
第一条 为贯彻落实国家房地产市场宏观调控政策，阶段性增加普通商品住房供应，促进房地产市场健康发展，规范限价商品住房配售管理行为，根据国家及省、市相关规定制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区范围内限价商品住房的土地出让、规划建设、房源筹集和销售管理等工作。
第三条 本办法所称的限价商品住房是指由政府制定销售价格、销售对象等条件，由项目开发单位或业主单位向本市无住房家庭出售的中低价位普通商品住房。
限价商品住房房源通过土地公开出让建设、调整存量政策性住房等方式筹集。
第四条 市建设与管理局负责通过调整存量政策性住房转为限价商品住房的项目收购、手续调整和销售管理等工作；市国土房产局负责通过土地公开出让建设限价商品住房的土地出让和销售管理等工作。
市发改、财政、规划、物价、公安等部门及各区人民政府、街道办事处（镇人民政府）、社区居委会按职能分工协助做好限价商品住房的受理、审核及相关工作。市国土房产测绘档案管理中心负责提供申请家庭成员在本市的住房情况信息。
限价商品住房项目开发单位或业主单位负责限价商品住房的具体销售等工作。
第五条 限价商品住房的建设和销售管理坚持中小户型、中低价位和公平、公正、公开的原则。
第二章 房源筹集
第六条 限价商品住房根据房源筹集情况，按项目或批次制定具体实施方案。
第七条 市建设与管理局会同市财政、物价等部门制定存量政策性住房转为限价商品住房的实施方案，报市人民政府批准后组织实施。
实施方案应包括项目的具体情况、销售价格、申请程序、配售办法等内容。
第八条 市国土房产局会同市财政、规划、物价等部门制定新建限价商品住房项目的土地出让方案，报市人民政府批准后组织实施。
土地公开出让方案应包括项目平均销售价格、最高销售价格、最低销售价格、套型比例和套型建筑面积标准、销售对象、申请程序、配售办法等内容。
第九条 限价商品住房的销售价格按周边区域同等普通商品住房市场价格的一定比例测定。
第十条 限价商品住房用地采用出让方式供地。存量政策性住房转为限价商品住房的项目由市国土房产局依法办理土地出让变更手续。
新建限价商品住房项目的国有建设用地使用权出让合同中应当明确规定建设标准、销售对象、套型面积、住宅限价原则、剩余房源处理、违约责任等内容。
第十一条 新建限价商品住房以中小户型为主，具体套型面积标准及比例要求应在土地出让方案中明确。
第三章 申请和配售
第十二条 申请购买限价商品住房须符合下列条件：
（一）申请人具有本市户籍；
（二）申请家庭成员在厦无住房；
（三）申请人为单身的，须年满30周岁；
（四）市人民政府规定的其他条件。
申请限价商品住房的家庭由申请人提出申请，申请人的配偶及未成年子女必须共同申请；申请人为单身的，可以个人名义申请购买限价商品住房。
第十三条 符合申请条件的每个家庭（含单身申请人）只能申请一套限价商品住房。
现已承租保障性租赁房等政府优惠政策性住房的家庭，在申请暂停租金补助或租金优惠且已按市场租金标准缴交租金后，由市公房管理中心出具相关证明，视为退出原承租的住房，可以申请购买限价商品住房。取得限价商品住房的，应当在限价商品住房交房后六十日内退出原有政府优惠政策性住房，由有关部门收回；未取得限价商品住房的，可以申请恢复租金补助或租金优惠。
已申请廉租住房、保障性租赁房、经济适用住房、保障性商品房等保障性住房但未选房的家庭，可以申请购买限价商品住房，若取得限价商品住房的，应在办理购房手续后十五日内撤销原保障性住房申请。
第十四条 申请限价商品住房时应如实申报家庭人口、户籍、住房等情况，明确申请购买限价商品住房的项目，并提交以下材料：
（一）限价商品住房申请表；
（二）户口簿、身份证、婚姻证明；
（三）行政主管部门规定的其他材料。
第十五条 市建设与管理局、市国土房产局应合理制定限价商品住房的配售办法和选房规则，并通过公开摇号等方式确定购房人和选房顺序。
第十六条 存量政策性住房转为限价商品住房的，由项目业主单位制定楼盘销售方案，报市建设与管理局审查确认后向社会公布；新建限价商品住房项目由项目开发单位制定楼盘销售方案，报市国土房产局审查确认后向社会公布。
楼盘销售方案应包括销售楼盘表、每套住宅销售价格、销售楼盘表有效期、配售办法和选房规则等内容，楼盘表及每套住宅销售价格根据市人民政府批文或土地出让文件明确的限价原则，并综合考虑楼层、朝向等因素制定。
项目业主单位或开发单位应将经审查确认后的销售楼盘表按规定向市房地产交易权籍登记中心备案，纳入商品房销售管理渠道。
第十七条 存量政策性住房转为限价商品住房的，可由市人民政府委托相关企业作为项目销售主体，开展具体销售工作，并给予相应的销售管理费用。
第十八条 限价商品住房销售合同由项目开发单位或业主单位与申请人签订。销售合同签订后按规定进行合同登记备案。
第十九条 限价商品住房购房人在签订销售合同时应承诺在交房后一年内入住。
第四章 退 出
第二十条 限价商品住房自办理房地产权属登记之日起8年内不得上市转让。
房地产权属登记机构办理限价商品住房登记时，必须在登记簿及权属证书的记事栏上分别记载“限价商品住房”字样和准许转让日期。
第二十一条 新建限价商品住房项目在《商品房预售许可证》批准2年后仍有未销售房源的，未销售房源可由政府按销售楼盘表价格回购处置。政府明确不回购的，可由开发单位向市国土房产部门补缴土地出让金后转为商品住房向社会销售，或由市国土房产部门通过公开方式转为商品住房进行处置。
第五章 监督管理
第二十二条 限价商品住房项目开发单位或业主单位违反本办法规定进行销售的，由有关部门责令其进行整改，并依法进行处理。
项目业主单位或开发单位未按审查确认后的楼盘销售方案进行销售的，所销售的限价商品住房不得办理合同登记备案及产权登记，并由有关部门依法处理。
第二十三条 申请人弄虚作假，隐瞒家庭、户籍、住房等情况的，一经发现即取消购房资格；已购房的，由有关部门依法或按合同约定收回住房，并依法追究相关责任。申请人及其家庭成员5年内不得再申请限价商品住房及其他各类保障性住房。
限价商品住房购房人未在交房之日起一年内入住的，由有关部门依法或按合同约定收回住房、收取违约金，并依法追究相关责任。
第二十四条 限价商品住房管理工作人员在资格审查和监督管理中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法追究其行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十五条 市保障住房办、市监察局负责对限价商品住房楼盘销售方案的执行、房源分配、销售管理、公开透明运作等情况进行监督。
第二十六条 本办法第十九条、第二十条、第二十三条所规定内容，应在限价商品住房销售合同中载明。
第六章 附 则
第二十七条 安置房等政策性住房纳入限价商品住房统计范围。
第二十八条 本办法由市建设与管理局、市国土资源与房产管理局负责解释。
第二十九条 本办法自颁布之日起实施，有效期2年。
论公众公司特有的所有权与治理结构
—美国的经验
苗壮 清华大学法律硕士生联合导师
从比较法的角度来看，美国公众公司的所有权结构与治理结构都是非常独特的。过去，一家典型的美国公众公司具有分散持股、集中管理[1]以及股份可以在具有流动性的公开市场上自由转让等特征。[2]现在，许多公众公司的很大一部分股份被机构股东所持有，后者比个人小股东更为积极地参与管理。还有少数公众公司存在单个控股股东，他们在公司治理中享有支配地位。[3]公众公司的所有权结构不同，其治理结构也就不同。
本文将着重分析具有大量个人小股东的分散持股的公众公司在公司治理方面的特征、问题及其解决之道。
在一个存在大量个人小股东的公司，大部分股东既缺乏能力也缺乏动机参与管理。实际上，如果大量小股东积极参与决策与监督，公司的治理成本就有可能高得难以承受。因此，集中管理就成为分散持股公司的典型特征。
虽然分散持股以及具有流动性的股票市场增加了风险承担与管理职能相分离的收益，但这种分离也带来了新的问题，包括股东与管理者之间的代理问题以及股东之间的集体行动问题。考虑到上述问题，只有在专业化分工的收益大于其成本时，这种分离才是有效率的。为了在市场竞争的“自然选择”过程中生存下来，分散持股公司必须找到解决这些问题的办法。
一、股东与管理者之间的代理问题
1.1 利益矛盾
分散持股公司是由职业经理人管理的。除非管理者持有公司很大一部分股份，否则股东与管理者之间就会出现利益矛盾。换言之，股东与管理者的“效用函数”（utility function）不同。
股东的效用函数相当简单。作为公司现金流的剩余索取者，股东追求利润最大化。然而，一个不持股或者持股数量少到可以忽略不计的管理者基本上是一个固定索取者。在这种情况下，利润最大化以外的其他目标就有可能进入管理者的效用函数，如更多的闲暇、更高的收入、固位、晋升等等。其结果是，管理者有可能缺乏追求利润最大化的激励。更有甚者，如果追求利润最大化与其个人利益相悖，经营者就有可能选择减少而不是增加利润的行动方案。换句话说，不是公司所有者的经营者有可能以股东利益为代价而追求自身效用的最大化。
1.1.1 偷懒
管理者以股东利益为代价增加其自身效用的一种方式是减少投入但又不相应减少收入，换言之，就是在收入不变的情况下少做工作。这就是人们通常所说的“偷懒”（shirking）或玩忽职守（negligence）。公司利润与很多因素相关，其中两个最重要的变量是外部环境和管理者的努力程度。假定外部环境不变，利润就与管理者的努力程度呈正相关。但管理者的努力程度与闲暇程度呈负相关。如果与工作相比更偏好闲暇，管理者就有动机相应减少其努力程度。显然，偷懒与利润最大化负相关。
在管理公司业务及其它事务的过程中，管理者承担着决策和监督的职责。要想尽到职责，就必须合理地掌握信息并给予合理的关注，否则就构成玩忽职守。具体来说，在履行决策职责时未能合理掌握信息就构成“积极的玩忽职守”（malfeasance），而在履行监督职责时未能合理关注就构成“消极的玩忽职守”（nonfeasance）。
1.1.2 侵占
管理者损股东利益而自肥的另一种方式是增加收入但又不相应增加投入，包括侵占公司资产（包括信息及其它无形资产）。这就是人们通常所说的“浪费”（waste）或者“挪用”（diversion）。假定其他条件不变，管理者的收入越高，股东的利润就越低。一个上进心较强的管理者有可能更为偏好增加收入[4]而不是闲暇。管理者可以通过事前与公司讨价还价，也可以通过事后过度地在职消费或采用其他方法侵占公司资产的方式提高自己的收入。显然，侵占与利润最大化负相关。
最为明目张胆的侵占方式就是贪污。但是，贪污毕竟风险太大，更为谨慎而又精明的管理者更加偏好更为隐蔽且不那么危险的侵占方式，比如自我交易、篡夺公司机会、与公司竞争、利用内幕信息买卖公司股票等等。如果管理者能自行决定自己的收入或对其决定施加重大影响，与公司就收入进行谈判的过程本身就有可能构成隐性的自我交易。
1.1.3 风险规避
管理者还可以通过降低其人力资本投资风险的方式损害股东利益并增进自身利益。这就是人们通常所说的“风险规避”（risk evasion）。在充满了不确定性的商界，利润与风险高度相关。一般来说，管理者与股东对风险的态度是不同的。这是因为股东可以通过分散投资组合的方式降低风险，而管理者却不能。因此，股东往往是风险中性的，而管理者则往往是风险厌恶的。管理者与股东对风险的不同态度也可以视为一种特殊类型的利益矛盾。在管理者的效用函数中，固位是一个重要目标。因此，管理者厌恶风险的态度有可能激励其投资于风险较小、预期净值较低的项目上。这种态度还有可能激励其为固位而采取事前或事后的防御措施，以防范或者挫败敌意收购。
除了固位，晋升也是管理者效用函数中的一个重要目标。追求晋升有可能激励管理者盲目扩张经营规模，以制造更多的管理职位，[5]或者将公司变成多部门的混业经营企业，从而在制造更多管理职位的同时，通过分散经营范围降低公司风险。[6]如果公司在规模、范围方面的扩张显著增加组织成本，就有可能损害股东利益。与偷懒和侵占相比，风险规避的动机、性质和效果更为复杂。[7]
1.2 信息不对称
除了利益矛盾，股东与管理者之间还存在着信息不对称。这就是说，具有管理才能并负责公司日常管理的管理者通常比股东更了解外部环境及其自身的品质和努力程度。如果信息是对称的，管理者就很难通过损害股东利益增进自身利益。这就是为什么信息不对称是一个问题。设计得当的激励报酬机制能够迫使管理者承担相应的损失，亦即将管理者机会主义行为的“外部性”（externality）“内部化”（internalize）。然而，在管理者与股东之间存在信息不对称的情况下，一个自利的管理者就有可能利用其信息优势，以股东利益为代价而使自身获益。
信息不对称问题既有可能在合同订立（包括修订）前，也有可能在其后出现。另一方面，不对称信息本身可能包含了无法观测的努力程度或品质以及外部环境。根据信息经济学，事前与事后的信息不对称分别属于“逆向选择”（adverse selection）与“道德风险”（moral hazard）问题；无法观测的努力程度和品质、外部环境则分别属于“隐蔽行为”（hidden action）与“隐蔽信息”（hidden information）问题。上述两个维度相结合，就产生了三种主要的不对称信息问题：隐蔽信息的逆向选择问题、隐蔽信息的道德风险问题和隐蔽行为的道德风险问题。[8]
