关于印发《农业部关于加强农业建设项目管理工作方案》的通知
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关于印发《农业部关于加强农业建设项目管理工作方案》的通知
农业部
关于印发《农业部关于加强农业建设项目管理工作方案》的通知
农业部
农计发[2005]39号
各省、自治区、直辖市及计划单列市农业、农机、畜牧、农垦、渔业厅（委、局、办），新疆生产建设兵团，部有关直属单位
为贯彻落实2005年中央1号文件精神，进一步加强农业建设项目管理，确保建设进度和工程质量，提高投资效益，按照农业部党组关于转变作风、推动工作、促进发展的要求，我部制定了《农业部关于加强农业建设项目管理工作方案》。现将方案印发执行，请结合实际制定本地区、本单位加强农业建设项目管理工作方案，并于今年7月15日前报我部备案。
农业部
二○○五年六月十四日
农业部关于加强农业建设项目管理工作方案
为贯彻落实2005年中央1号文件精神，进一步加强农业建设项目管理，确保建设进度和工程质量，提高投资效益，按照农业部党组关于转变作风，推动工作，促进发展的要求，制定本方案。
一、必要性和紧迫性
党中央、国务院把解决好“三农”问题作为全党工作的重中之重,近年来不断加大农业投入力度，对改善农业基础设施条件，提高农业综合生产能力发挥了重要作用。加强项目管理，实现投资目标，是落实中央投入政策，促进粮食增产、农业增效、农民增收的重要举措。
随着“两个趋向”论断的提出，农业投资规模将继续增加，农业建设领域将不断扩大，项目管理的任务越来越重；同时，基本建设管理法律法规逐步完善，对农业建设项目管理工作的要求越来越高。迫切需要各级农业部门进一步加强项目管理，提高管理实效。
近年来，各级农业部门高度重视农业建设工作，采取了完善规划，健全制度，强化监管，落实责任等一系列措施，农业项目管理的制度化、规范化不断加强，农业投资效益明显提高。但“重争取投资，轻项目管理”的倾向依然存在，前期工作不扎实，建设进度缓慢，财务管理薄弱，以及违反基本建设管理程序等问题时有发生。进一步加强项目管理，抓紧解决上述问题十分必要而紧迫。
二、工作思路
认真贯彻《国务院关于投资体制改革决定》，以完善规划为基础，加强前期工作；以制度建设为保障，规范管理行为；以队伍建设为手段，增强服务能力；以监督管理为重点，解决突出问题；以总结评价为依据，改进管理工作。通过项目管理水平的提高，实现投资效益提高，农业基础设施条件改善，农业综合生产能力增强的目标。
从今年开始，力争用三年的时间，逐步建立一套比较完善的项目管理制度，培养一批业务熟悉的农业项目管理人才，创建一个透明高效的项目管理信息网络，形成责任明确、监管有力、协调高效的管理机制，更好地发挥投资效益。
三、工作重点
（一）完善建设规划，搞好前期工作
根据国民经济和农业发展“十一五”规划，抓紧制定和完善以农业“七大体系”为主体的重大农业建设规划。省级农业行政主管部门要紧密结合当地实际，与国家相关规划和地方发展规划相衔接，研究制定本区域的农业建设规划。以建设规划为基础，根据实际需要，区分轻重缓急，充分利用已有工作基础，加快项目前期准备工作，提高前期工作质量，储备一批重大项目，为争取投资打好基础。当前要重点做好优粮工程、种养业良种工程、动植物保护、渔政渔港、农村沼气和退牧还草等方面的项目前期工作。
（二）健全管理制度，规范建设行为
农业部根据国家投资体制改革决定和相关配套规章的要求，修改和完善基建项目管理和农业综合开发项目管理规章。组织制定《农业建设项目专家评估办法》、《农业建设项目初步设计评审委托管理办法》、《农业建设项目检查工作细则》、《农业建设项目违规问题处理规定》和《农业建设项目信息公开制度》等管理工作制度。同时，加快制定农业工程建设标准，进一步提高项目建设的规范化水平。
各级地方农业行政主管部门和项目单位应根据国家和农业部颁布的项目管理规章，结合本地实际，逐步完善项目管理制度体系，把项目管理真正纳入法制化、规范化轨道。
（三）加强监督检查，堵塞管理漏洞
农业部将每年组织一次重大农业建设项目专项检查。各省级农业行政主管部门和项目单位负责组织本辖区或本单位建设项目的抽查和自查工作。省级抽查率不低于30%（包括农业综合开发项目）。在此基础上，农业部组织对重点基本建设项目和农业综合开发项目进行抽查，抽查率不低于10%。农业部将根据抽查情况，督促主管部门和项目单位对存在严重问题的项目限期整改。
2005年农业部重点开展两项工作：1、组织对2003年安排的种养业良种工程、动植物保护工程、渔港、农产品质量安全体系、农垦公检法、农业综合开发等项目进行检查。2、组织2004年整改项目的复查，重点检查项目整改情况，拟于今年9月底前完成，对不能按期完成整改任务的项目要提出进一步处理意见。
（四）清理逾期项目，加快建设进度
各省级农业行政主管部门、直属直供垦区和部直属单位要对逾期未开工和超期未完工项目逐一清理，对在建项目要采取有效措施，按期建成。2005年农业部组织对1998-2003年项目清理结果进行核查。
按照农业部《关于加快项目竣工验收工作的通知》（农计发[2005]7号）要求，加快组织已完工项目的竣工验收工作。2005年基本完成已完工项目的竣工验收工作。今后，对完工并具备验收条件的项目，要确保在90天内完成竣工验收工作，并及时办理固定资产移交手续。要积极探索建后运行管理机制，充分发挥投资效益。各省要按照农业综合开发项目管理的有关规定，组织验收2000-2002年立项的农业综合开发项目。
根据《农业建设项目监督检查规定》（农计发[2004]10号）的有关要求，对逾期（下达投资计划1年）仍不开工的建设项目，原则上撤销建设项目，收回已下达投资，再根据实际情况提出进一步处理意见。对于同一建设单位有两个或两个以上建设项目尚未竣工验收的，或有一个项目逾期未建成的，原则上不再安排新项目。对建设项目进展缓慢、在建项目多、投资结转量大的省份和单位，农业部将减少安排新建项目和投资。
（五）加强人员培训，提高队伍素质
农业部重点组织好四类培训：第一类，把农业建设项目管理知识纳入农业部干部培训计划；不定期对部机关有关项目管理人员进行培训。第二类，3年内完成省级农业行政主管部门和部直属单位基建计划、财务管理人员的轮训。第三类，每年对农业综合开发农业部专项新建项目的单位负责人和会计人员进行培训。第四类，农业部有关行业司局分别负责组织对省级对口业务处室（站）有关项目管理人员进行培训。
省级农业行政主管部门重点抓好优粮工程、种养业良种工程、动物防疫体系等重点项目承担单位法定代表人及项目管理人员的培训，同时对地县农业行政主管部门项目管理人员进行轮训。
（六）搞好总结评价，改进管理工作
农业部组织开展重点项目建设与运行情况的总结和评价工作。通过对已建成项目的总结和评价，及时总结项目建设经验，查找存在问题，深入分析原因，提出对策措施，为加强项目管理，提高决策水平，提供依据。2005年对无规定动物疫病区示范区和中心渔港两类项目的建设与运行效果进行初步总结和评价。
四、保障措施
（一）加强组织领导，落实管理职责
农业部有关司局要明确一位司局级领导作为本司局项目管理的责任人，一名处长作为具体工作负责人，并根据总体要求，研究制定本司局的工作计划。
省级农业行政主管部门主要领导，是本辖区农业建设项目管理的第一责任人。各地要结合本地区实际，研究制定加强项目管理工作的具体实施方案。要充实管理力量，配备专职人员，加强项目监管机构建设，不断加大项目管理力度。
（二）落实奖惩措施，实行责任追究
严格执行项目法人责任制和工程质量终身负责制，逐步建立健全建设项目奖惩和责任追究制。对建设质量、资金使用、财务管理、招标投标和基建程序等方面出现严重违规问题的项目，建议有关部门追究项目单位法定代表人和当事人的直接责任，以及相关主管部门和责任人的责任。
按照《农业建设项目监督检查规定》（农计发[2004]10号），把项目建设情况的评价结果与新项目的安排挂钩，对管理措施到位、投资效益好的省市和项目单位，给予表彰和投资倾斜等奖励。对于项目存在严重问题的省市和项目单位，分别采取责令限期整改、通报批评、暂停项目建设、撤销项目、收回项目资金、减少或暂停安排所在地和项目单位新建项目等处罚措施。鼓励各级农业行政主管部门和项目单位加大项目监管力度，对自行查处和整改的违规问题，免于责任追究。
（三）转变工作方式，强化服务职能
农业部组织建立农业建设项目管理信息系统，实现建设项目管理的数据化和网络化。当前要加快系统软件开发等相关工作进度，力争2005年底前投入试运行。
农业部确定部分重大农业项目作为联系点，对项目建设全过程进行跟踪调研督导。认真总结联系点项目建设取得的经验，及时解决存在问题，指导面上工作。2005年将优粮工程、动物疫病预防控制中心、中心渔港、秸秆养畜四类项目作为联系点。
（四）实行项目公开，接受社会监督
通过农业建设项目管理信息系统，公布农业建设项目的有关信息，增加项目管理的透明度，扩大社会和群众监管面。
农业部设立“农业建设项目举报电话”，专门受理群众对建设项目问题的举报。各级农业主管部门要通过设立举报电话、群众来信来访、媒体报道等各种渠道，广泛收集项目建设信息，主动接受社会和舆论监督。
（五）加强新闻宣传，扩大社会影响
各级农业行政主管部门和项目单位要利用广播电视、网络、报刊等新闻媒体，采取多种形式和手段，积极做好宣传发动工作，及时总结成功经验，宣传、推广和树立正面典型，为加强项目管理工作营造良好环境。
（六）落实管理经费，保障工作开展
农业建设项目管理是农业主管部门行政管理工作的重要内容。落实管理经费是做好项目管理工作的重要保障。各级农业行政主管部门要积极争取将农业建设项目管理工作经费列入财政预算，以保证各项管理工作的有效开展。
各级农业行政主管部门和项目单位要把加强项目管理作为落实2005年中央1号文件精神的具体行动，高度重视，加强领导，精心组织，周密安排，切实将农业项目管理的各项措施落到实处。力争通过3年时间使农业建设项目的管理水平迈上一个新台阶，为农业综合生产能力的提高做出新贡献。
对商品房销售面积差异纠纷处理的探讨
陈靖枫
摘要：市场经济的蓬勃发展和人们生活水平的提高，极大地活跃了房地产市场的交易，持续升温的“购房热”给房地产业注入了新的活力。但是，繁荣的房地产市场背后也隐藏了不少问题，其中的热点问题之一就是商品房面积“缩水”纠纷。商品房销售面积是商品房买卖的一个核心问题，由于我国目前有关这方面的立法还不健全，因面积差异而引起的纠纷不断发生，因此，非常有必要认真研究当前商品房销售面积差异的处理方法，这对于维护房地产市场的正常秩序，保护当事人的合法权益，都具有重要的现实意义。
关键词：商品房 合同 面积 处理
近年来，我国的房地产交易日趋活跃，但相应的立法却比较滞后，这使得有些房地产交易纠纷的处理缺乏依据，给人民法院处理案件带来了一定的困难。尤其是约定面积与实测面积之间发生差异的现象普遍存在，由此引发的商品房面积“缩水”纠纷已成为一个社会热点问题。因此，认真研究当前商品房面积差异的处理方法是十分必要的，这对于规范发展商的市场行为，维护消费者的合法权益，保障房地产市场的有序运行都具有重要的现实意义。
一、商品房销售面积差异产生的原因
面积是房屋使用价值和交易价格的基础，但由于误差的客观存在性，房屋在施工和测量中产生误差是不可避免的，故商品房交易中约定的销售面积与房屋的实际面积之间必然会存在一定的差异。可是，目前出现的商品房销售面积差异处理纠纷中，误差却往往不是引起纠纷的主因。
由建设部颁布的《商品房销售管理办法》的第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”也就是说，商品房的面积应当以房地产行政主管部门确认登记的面积为准，这部分面积称为产权登记面积。但是在实践操作中，开发商在与消费者签订商品房买卖合同时，大多没有请有资质的测绘单位对商品房面积实施测绘，或者虽有测绘但测绘面积未经房管部门的审核确认。因此，排除测绘单位的技术原因后，商品房销售面积差异往往来源于开发商的自身行为，最常见的原因之一就是开发商在商品房建设过程中对房屋设计进行了变更。有的开发商为了牟取暴利，不仅擅自变更规划设计，甚至重复计算共有面积，人为地增大分摊系数。这样，在进行产权登记时，商品房买卖合同约定的面积就很可能与房管部门审核确认的面积发生差异。
二、有关商品房销售面积及其差异处理的规定存在的问题
（一）部分有关商品房面积的名称不统一
商品房面积的测绘是一项专业性极强的工作，而进行精确测绘的前提条件是必须保证各部分面积都有统一和确定的名称。可是，目前的法律法规以及规章制度却对某些同一的概念进行了不同的表述，当中最典型的例子之一就是对“分摊的共有建筑面积”的不一称谓。
《商品房销售管理办法》第十八条规定：“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成”。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第五条规定：“商品房按‘套’ 或‘单元’出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积”。另外，由建设部和国家工商行政管理局联合印发的《商品房买卖合同示范文本》中还有一个“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”的概念，后来建设部在《商品房销售管理办法暨商品房买卖合同示范文本指南》中才明确指出：“公共部位与公用房屋分摊建筑面积就是指分摊的共有建筑面积”。显然，“分摊的共有建筑面积”、“分摊的公用建筑面积”以及“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”指的是同一概念，就它们的实质内容而言，彼此间没有任何差异。一些别有用心的发展商便在这表述不一的名称上做起了文章，他们在与消费者签订商品房买卖合同时对这些专业名称颠来倒去，借此瞒天过海，侵害消费者的合法权益。在一个真实案例中，发展商把公共部位与公用房屋分摊建筑面积解释为由“共有分摊面积”与“另有小区分摊”两部分建筑面积组成，将不应计入共有建筑面积的“另有小区分摊”部分也计入了销售面积。其实，公共部位与公用房屋分摊建筑面积与共有分摊面积本属同一概念，发展商的这种做法显然是违法的，但由于有关“共有建筑面积”的名称不统一，这使得发展的伎俩极具迷惑性，即使是专业的房屋测绘单位和房管部门也未必能识破当中的把戏，更何况是缺乏房地产专业知识的一般消费者呢？
（二）多种计价方式让商品房面积差异处理纷繁复杂
《商品房销售管理办法》第十八条规定；“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”也就是说，商品房的销售计价方式有以下三种：按套计价、按套内建筑面积计价和按建筑面积计价。三种计价方式各有个的优点，但不存在完美的计价方式，它们各自的缺陷也是明显的。就按套计价而言，其特点是计算简单、直观、便捷，使当事人双方易于结算房价款；其缺点则是房价款与面积数没有直接关系，难以解决房屋“面积缩水”问题。至于按套内建筑面积计价，其优点是概念内涵明确，独立性强，测量简便容易；但是由于按套内建筑面积计价的房价款与分摊的共有建筑面积没有直接关系，购房者对于这部分的面积差异很难主张权利。而按建筑面积计价的优点则是能保证商品房销售面积的完整性，可是在这种计价方式中，虽然套内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和（即商品房的销售面积）是固定的，但二者的比例却是可变的，如果发展商在保持房屋建筑面积不变的情况下通过虚增共有建筑面积来减少套内建筑面积，购房者就很难保障自己的权益了。
在目前的立法状况下，不同的计价方式会对商品房面积差异处理的结果产生不同的直接影响。多种计价方式并行虽然丰富了当事人的自主选择权，但也使房屋面积差异纠纷的处理变得复杂起来。同一种面积差异情形，因为计价方式的不同，处理的原则和结果也往往不同。计价方式的多样化增加了面积差异纠纷处理的复杂性，消费者在选择计价方式时很难预料到计价方式对面积差异处理的不同影响，在签订合同时往往因为无所适从而听任开发商的引导。不良的开发商则将引导变成误导，千方百计地让消费者选择对开发商自身有利的计价方式和面积差异处理方法。
（三）商品房买卖合同的设计存在漏洞，有欠公平
为了规范商品房的市场交易，建设部和国家工商行政管理局联合印发了《商品房买卖合同示范文本》（以下简称《示范文本》）。如今，《示范文本》在全国范围内已经得到广泛推行和使用，有的地区的房地产行政主管部门还将使用《示范文本》签订商品房买卖合同作为房屋产权登记备案的前提条件。《示范文本》的颁布确实对规范商品房销售行为起到了不小的作用，在一定程度上减少了商品房买卖合同纠纷，保护了当事人的合法权益，并且促进了住房消费的发展。不过，《示范文本》并非十分完善，其设计上的漏洞给了发展商“钻空子”的机会。
第一，《示范文本》的设计思路过于理想化，没有充分考虑到当事人双方所处地位和知识结构的重大差异。《示范文本》的设计是建立在买卖双方地位平等的基础上的，旨在避免因合同缺款少项和当事人意思表示不真实、不确切而出现显失公平和违法条款。可以说，《示范文本》在理论上对当事人而言还是比较公平。但是，现实并不是理论，一般的消费者与拥有雄厚资产和充足房地产专业知识的开发商之间，存在着巨大差距，当事人双方的经济实力和知识结构间的重大差异导致了他们地位的严重不平等。虽然《示范文本》对消费者而言不属于格式合同，但在签订商品房买卖合同时，购房者拿到的合同一般都是经过发展商事先选择好或者修改的，除了一些不会触动到开发商既得利益的事项，消费者几乎没有机会与开发商进一步协商的余地。因此，理论上公平的合同，却很难在实践中充分地保护消费者的权益。例如，《示范文本》没有对“建筑面积”、“套内建筑面积”、“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”、“套”、“套内”等一系列专业名词作和术语作任何解释，可见，《示范文本》的设计者是在确信买卖双方都充分理解这些用词的基础上才使用它们的。作为房地产开发业务的专门企业，开发商对业内的专业名词和术语必然十分熟悉，加之他们长期接触并使用《示范文本》，对当中的条款内容也不可能陌生；可是，作为普通老百姓的消费者，要完全理解这些专业名词和术语的内涵是相当困难的，而依靠开发商在双方签订合同时给他们解释清楚更是非常不现实和不可靠的。因此，《示范文本》理想化的公平恰恰导致了现实中的不公平。
第二，《示范文本》条款设计中的技术漏洞让不良发展商谋取私利有了可乘之机。笔者选取《示范文本》中最典型的两处技术漏洞加以说明：
1、《示范文本》的“商品房买卖合同说明”部分对合同的签订事项作了一系列的说明和要求，可是却没有明确在没有按这些说明和要求签订合同的情况下如何认定条款的效力和含义。这样，发展商就有可能故意不按说明要求办事，有目的地留空合同条款，甚至以另行约定为由拒绝适用对己方不利的条款，当发生面积差异纠纷时，受害的往往还是消费者。
2、《示范文本》的附件二是“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”，这部分内容是由开发商自己填写的。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第八条的规定，公用建筑面积（根据前文所述，公用建筑面积等于公共部位与公用房屋分摊建筑面积）的构成应当是确定的，为什么《示范文本》要将已经确定的内容留作空白而由开发商填写呢？这样做无异于合法地赋予了开发商肆意分摊公用建筑面积的权利，极大地损害了消费者的权益。
第三，各地在适用《示范文本》时并非完全引用当中的条款，条款不一的地方可能会产生漏洞和冲突。例如，《广东省商品房买卖合同》的第四条“计价方式与价款”就没有采用《示范文本》有关三种计价方式的条款，其第一种计价方式是这样表述的：“该商品房属预售，按【套】【整层】出售，按【套内】【整层内】建筑面积计算，该商品房单价为（______币）每平方米______元，总金额（______币）______仟______佰______拾______万______仟______佰______拾______元______整。”根据文意，该条是将预售商品房的计价方式限定在“按套内建筑面积”和“按整层内建筑面积”计价两种选择内，可是法律并没有规定“按整层内建筑面积”计价这种商品房计价方式，如果当事人选用了该计价方式，或者对两种计价方式都没有明确约定，那么当面积发生差异时，当事人处理纠纷就很可能于法无据，各自的合法权益就得不到应有的保障。
三、解决商品房销售面积差异纠纷的建议
（一）明确法律责任，莫让法定义务变成空谈
国家在立法上应当注重保护弱势群体的合法权利，要实现这一点往往需要对强势群体的权利和行为进行一定的限制或者科以其较多的法定义务。如《商品房销售管理办法》第二十三条明确规定：“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。”本条款的设置旨在保护消费者的知情权，避免发展商利用自身强势地位暗中侵害消费者的合法权益。可是在规定发展商法定义务的同时，却没有明确违反该规定所应承担的法律责任，这样，条款的设置就流于形式，根本无法对发展商产生有效的约束力。国家在进行权利限制或设置法定义务时，必须规定相应的法律责任。因为法律义务对义务承担者的拘束力是有限的，它只能为违反义务者应当受到法律强制和制裁设置一种潜在的危险；而只有为法律义务配以相应的法律责任，使这种法律强制和制裁实实在在地落在违反义务者身上，才能对义务承担者形成有效的拘束力。因此，有义务不能无责任，国家有关部门应当完善这方面的立法。
（二）规范和统一专业用语，避免歧义和矛盾
作为专业性用语，最忌讳的就是名称不统一，使用不规范。可惜我国部分有关商品房面积的专业名称偏偏犯了以上毛病。国家在今后的立法和法律修订中，有必要纠正这种失误，并杜绝类似问题的再次发生，力求让每一个专业性用语都有一个含义清晰和固定使用的名称，避免用语间的矛盾和冲突，使消费者明明白白消费，安安心心购房。
（三）克服《示范文本》的漏洞和缺陷，追求面积差异纠纷处理的公平公正
《示范文本》设计思路上的漏洞，造成了其现实的不公（对此上文已有论及，在此不再赘述）。但是，决不能让设计上的不公蔓延至面积差异纠纷的处理上，有关部门反而应当更加重视保护因为设计不公而遭受损失的消费者的合法权益。可是，有的学者认为必须严格按照商品房买卖合同的约定事项办事，将三种法定的商品房计价方式鲜明区分开来，除非双方另有详细约定，否则必须根据不同的计价方式适用各自相应的面积差异处理方法，即：按建筑面积计价的，只能就建筑面积差异情形主张权利；按套内建筑面积计价的，只能就套内建筑面积差异情形主张权利；按套计价的，一般不能就面积差异主张权利。（参见梁书文：《商品房销售面积误差纠纷的处理》，《法律适用》2006年第1-2期。）笔者对此有不同看法，下面以一个真实案例进行论述。
18位原告（均系某小区业主）与被告（某小区开发商）签订了《广东省商品房买卖合同》，合同中对房屋的建筑面积、套内建筑面积以及共有建筑面积的大小均有详细约定，案件的焦点集中在原告房屋的面积误差和计价方式上。18位原告房屋的实际建筑面积无一例外的比合同中约定的销售面积要小，但套内建筑面积却比约定要大，面积减少的部分完全来自共有建筑面积。对于面积差异的处理，合同中仅约定了套内实测面积与预售套内面积发生差异这一种情形下的处理方法。而在房屋的计价方式上，双方在“按【套】【整层】出售”中选择了按套出售，但在“按【套内】【整层内】建筑面积计算”一栏中，双方没有根据合同要求以划√方式作出选定，也没有在选项上打×，以示删除，造成了房屋计价方式的不明。原告诉称，他们一直是根据房屋建筑面积与被告协商房款的，现在房屋的建筑面积与销售面积发生了严重误差，被告应当承担退还多收房款的义务。而被告答辩称，根据文字的对应性，房屋既然是按套出售，就应当理解为按套内建筑面积计价，也就是被告只对套内建筑面积减少的情形负责，如今面积的减少是发生在共有建筑面积部分，而套内建筑面积则比约定的增大，故被告无需承担任何退款责任，原告反而必须向被告补足增加的套内建筑面积部分的房款。
如果按照这些学者的观点，将三种法定计价方式严格区分开来的话，那么在本案中，一旦认定了原、被告是选择按套内建筑面积计价的，原告非但不能就大幅减少的共有建筑面积主张权利，还必须向被告补足增加的套内建筑面积的房款，这样的处理结果可以说是严重的显失公平。笔者认为，既然原、被告已经对房屋的建筑面积、套内建筑面积以及共有建筑面积的大小进行了详细约定，那么被告就应当根据该约定向原告交付符合合同要求的房屋，否则就必须承担违约责任。就算是按套内建筑面积计价，且原、被告只对套内实测面积与预售套内面积发生差异这一种情形下的处理方法进行了约定，但该约定并不代表被告可以对房屋出现的其他面积差异情形（如分摊的共有面积或建筑面积的差异）完全免责，否则，被告便可随意控制原告分摊的共有建筑面积的大小，即使原告实际分摊的共有建筑面积与合同中约定的面积相距甚远，甚至根本不存在，被告也无须为此承担任何责任。这种理解不仅使得合同约定的共有建筑面积意义全失，也显然有悖于合同的原意和公平原则。另外，按套内建筑面积计算房价的商品房，其应分摊的共有建筑面积的建设费用实际是计入套内建筑面积销售单价内的，购房者并非无偿获得共有建筑面积。也就是说，原告在购买诉争房时，已经就分摊的共有建筑面积付出了相应的价款，只不过这部分价款是暗含在套内建筑面积的价格之中，而现在该部分面积发生差异，从而导致了诉争房实际的建筑面积比约定的建筑面积大幅减小，根据我国民法的公平原则，被告应对此承担违约责任，向原告退还多收的价款。
此外，《示范文本》设计技术上的漏洞也必须加以弥补，比如对合同涉及的专业术语进行必要的解释，规范协调各地合理地适用《示范文本》，以及避免将法律已有明确规定的事项留作空白等等，尽量防止不良开发商利用合同漏洞侵害消费者的合法权益。
（四）取消多种计价方式并行的商品房计价制度，原则上适用单一的计价方式
法定的三种商品房计价方式各有利弊，设定不同的计价方式只是为了方便当事人根据自身不同的需要来进行选择，使用任何一种计价方式，最终计算出来的房屋总价值应当是一致的。因为房屋的价值不是由计价方式决定的，计价方式的不同不会导致房屋价值发生变化。根据前述，目前多种计价方式并行的商品房计价制度存在诸多问题，因此必须对这项制度进行改革。在三种计价方式中，按套计价最简单便捷，但因其与房屋面积没有直接联系，故最不利于商品房面积差异纠纷的公平处理；而按建筑面积计价则是三者中“资格最老”的，过去的商品房购销合同一直使用这种计价方式，但由于其涉及的共有建筑面积的测算规则复杂、技术专业，一般的老百姓难以掌握，对消费者权利的保护也不十分有利。综合各方面因素，按套内建筑面积计价的方式的优点最明显，它既保护了与人们生活联系最紧密的套内建筑面积部分，又将购房者从复杂共有建筑面积计算中解脱出来，便于其在面积问题上对开发商进行更有效的监督。因此，北京市率先在于2003年年底启用的《北京市商品房买卖合同》中对商品房的计价方式进行了强制性规定，除用途为非住宅的商品房外，其他性质的商品房一律按套内建筑面积计价。北京市此举值得其他地区参考借鉴。
不过，虽然按套内建筑面积计价能免去购房者对共有建筑面积的计算之苦，但无法保证购房者对这部分面积享有的权利免遭侵害，因此，决不能将按套内建筑面积计价看作是万能的。为了避免出现上述案例中发展商肆意操纵共有建筑面积的情况，必须更加重视共有建筑面积的面积差异情形，把共有建筑面积或者建筑面积出现差异的处理方法详细列入商品房买卖合同中。为了更好地保护消费者的权利，可以考虑参照使用北京市国土资源和房屋管理局《关于商品住宅实行套内建筑面积计价有关问题的通知》中有关经济适用住房面积出现误差的处理方法，规定商品房在销售时应同时标明每套房屋的套内建筑面积单价和建筑面积基准价格，房屋竣工后，根据面积实测数据计算，以所购住房套内建筑面积计价结算的房价款大于以所购住房建筑面积价格计价结算的房价款时，按所购住房建筑面积价格结算房价款。或者进一步规定，商品房的建筑面积和套内建筑面积的实测面积与合同约定面积的差异发生不等比增长或反向变化时，由购房者选择是以建筑面积还是以套内建筑面积的差异结算房价款。
本溪市人民政府关于修订废止部分政府规章的决定
辽宁省本溪市人民政府
本溪市人民政府关于修订废止部分政府规章的决定
（本溪市人民政府令第83号 2002年2月9日）
全文
为适应我国加入世界贸易组织的需要，根据《中共中央办公厅国务院办公厅关于适应我国加入世界贸易组织进程清理地方性法规、地方政府规章和其他政策措施的意见》（中办发[2001]22号）要求，经过清理，市政府决定修订《本溪市新产品开发暂行规定》等15件市政府规章（见附件1）、废止《本溪市维护信访工作秩序若干规定》等10件市政府规章（见附件2）。
附件：1.本溪市人民政府决定修订的部分规章（15件）
2.本溪市人民政府决定废止的部分规章目录（10件）
附件1：本溪市人民政府决定修订的部分规章（15件）
一、本溪市新产品开发暂行规定（本政发[1992]45号文件发布）
第十五条修改为：统计内容包括：新产品投产（包括试生产）数及达到国际同年代先进水平数；新产品开发投资额；新产品销售额、产值、实现利润及上缴利税金额。
新产品统计跟踪年限从其试生产之日算起，生产资料类新产品一年，其他新产品二至三年。
删除第十七条（五）项，即：享受新产品开发优惠政策减免的产品税、增值税的税款。
删除第十九条，即：列入市级新产品开发计划的新产品，符合产品结构调整方向的，由市经委审核，并通过投产鉴定，经税务部门同意，从试制品销售之日起，减免产品税、增值税一年。
减免产品税、增值税的全部税款必须用作新产品开发资金。
此外，对条款顺序做相应调整。
二、本溪市市政设施管理办法（本溪市人民政府令第1号发布）
第三条修改为：市建设行政主管部门是我市市政设施管理工作的行政主管部门。其所属的市政设施管理部门具体负责市政设施的日常管理工作。
第三十八条修改为：当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。
删除第四十一条，即：本办法由市城市建设局负责解释。
此外，对条款顺序做相应调整。
三、本溪市环境卫生管理实施细则（本溪市人民政府令第2号发布）
第二十六条修改为：当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。
删除第三十条，即：本细则由本溪市城乡建设委员会负责解释。
此外，对条款顺序做相应调整。
四、本溪市公园管理办法（本溪市人民政府令第3号发布）
第三条修改为：市建设行政主管部门是我市公园的行政主管部门，其所属的园林管理机构具体负责本办法的实施。
第十四条修改为：当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。
删除第十六条，即：本办法由本溪市城市建设局负责解释。
此外，对条款顺序做相应调整。
五、本溪市城市节约用水管理办法（本溪市人民政府令第24号发布）
第三条修改为：市水务局是我市城市节约用水的行政主管部门，其所属的节约用水办公室负责城市节约用水的日常管理工作。
自治县城镇节约用水管理工作由自治县人民政府指定部门主管。
第十九条修改为：当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。
删除第二十一条，即：本办法由本溪市市政公用事业管理局负责解释。
此外，对条款顺序做相应调整。
六、本溪市城市供水管理办法（本溪市人民政府令第25号发布）
第四条修改为：市水务局是我市城市供水行政主管部门，负责本办法的实施。
自治县（区）人民政府指定的城市供水行政主管部门管理本行政区域内的城市供水工作。
第三十四条修改为：当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。
删除第三十六条，即：本办法由市政公用事业管理局负责解释。
此外，对条款顺序做相应调整。
七、本溪市劳动监察规定（本溪市人民政府令第26号发布）
第十九条修改为：当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。
删除第二十三条，即：本规定由市劳动局负责解释。
此外，对条款顺序做相应调整。
八、本溪市民用建筑工程竣工验收暂行办法（本溪市人民政府令第22号发布）
第十一条修改为：工程建设或开发单位应同时向各专业管理部门提出竣工验收申请，并提供有关资料。
各专业管理部门应及时进行现场检查、鉴定并督促落实。验收准备工作应在接到申请次日起10日内完成。
各专业管理部门不履行规定职责或不按时参加验收工作，致使工程不能按期验收而拖延工程交付期限的，责任单位要承担相应的行政和经济责任。
第十二条修改为：验收合格的工程，发给工程竣工验收合格证书。建设单位凭证办理供水、供电手续，交付使用。验收不合格的工程，由各专业管理部门提出整改意见，要求建设单位限期落实，直至验收合格。
第十八条修改为：当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。
删除第二十条，即：本办法由市建设委员会负责解释。
此外，对条款顺序做相应调整。
九、本溪市中小型水库安全管理办法（本溪市人民政府令第27号发布）
第十八条修改为：当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。
删除第二十条，即：本办法由市水利电力局负责解释。
此外，对条款顺序做相应调整。
十、本溪市人才市场管理办法（本溪市人民政府令第29号发布）
第四十八条修改为：当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。
删除第四十九条，即：本办法由市人事局负责解释。
此外，对条款顺序做相应调整。
十一、本溪市城镇企业女职工生育保险暂行办法（本溪市人民政府令第30号发布）
第三十条修改为：当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。
删除第三十一条，即：本办法由市劳动局负责解释。
此外，对条款顺序做相应调整。
十二、本溪市城市供暖管理办法（本溪市人民政府令第34号发布）
第四条修改为：市供暖管理办公室是全市供暖工作的行政主管部门，其主要职责是：负责供暖管理方面法规、规章和方针、政策的贯彻执行；会同有关部门组织实施城市供暖规划；参与供暖工程开工审批和竣工验收；负责供暖单位的资质审查；对各供暖单位进行指导、协调、监督和检查；办理用户来信来访。
自治县建设委员会负责本行政区域内的供暖管理工作。
第六条修改为：市、自治县房产、劳动、环保、物价、供电、供水等部门应按各自分工密切配合供暖单位，做好城市供暖工作。
第三十三条修改为：当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。
删除第三十四条，即本办法由市房产局负责解释。
此外，对条款顺序做相应调整。
十三、本溪市城市建设档案管理规定（本溪市人民政府令第36号发布）
第二十条修改为：当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。
删除第二十一条，即：本规定由市建设委员会负责解释。
此外，对条款顺序做相应调整。
十四、本溪市城市除运雪规定（本溪市人民政府令第38号发布）
第三条修改为：市建设行政主管部门负责全市除运雪工作。
区城乡建设管理局负责本行政区域除运雪工作。
市、区人民政府有关部门应积极配合除运雪主管部门，共同做好除运雪工作。
十五、本溪市测绘管理办法（本溪市人民政府令第39号发布）
第三条修改为：市国土资源局是我市测绘行政主管部门。
本溪、桓仁满族自治县的测绘管理工作由本自治县测绘行政主管部门负责，在业务上受市测绘行政主管部门指导。
第三十条修改为：当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。
删除第三十二条，即：本办法由市土地规划管理局负责解释。
此外，对条款顺序做相应调整。
附件2：本溪市人民政府决定废止的部分规章目录（10件）
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│序号│ 规 章 名 称 │ 发 布 时 间 │ 发 布 文 号 │
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│ 1 │本溪市维护信访工作秩序若干规定│1992年8月27日 │本政发[1992]43号│
│ │ │发布。 │文件发布。 │
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│ 2 │本溪市实施《中华人民共和国民族│1992年7月29日 │本政发[1992]39号│
│ │区域自治法》若干规定 │发布。 │文件发布。 │
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│ 3 │本溪市城市房屋拆迁管理暂行办法│1993年11月23日│本溪市人民政府第│
│ │ │发布。 │8号令发布。 │
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│ 4 │本溪市拍卖业管理办法 │1994年11月15日│本政发[1994]36号│
│ │ │发布。 │文件发布。 │
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│ │本溪人民政府关于整顿城市道路交│1995年11月27日│本政发[1995]41号│
│ 5 │通秩序加强交通安全管理的若干规│发布。 │文件发布。 │
│ │定 │ │ │
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│ 6 │本溪市人民政府制定规章程序的规│1995年6月27日 │本溪市人民政府第│
│ │定 │发布。 │21号令发布。 │
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│ 7 │本溪市采暖费收缴办法 │1996年9月3日发│本溪市人民政府第│
│ │ │布。 │35号令发布。 │
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│ 8 │本溪市公物拍卖管理规定 │1998年12月1日 │本溪市人民政府第│
│ │ │发布。 │60号令发布。 │
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│ 9 │本溪市成品油市场管理办法 │1996年11月29日│本政发[1996]45号│
│ │ │发布。 │文件发布。 │
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│ 10 │本溪市酒类饮料冷冻饮品管理办法│2000年7月6日发│本溪市人民政府第│
│ │ │布。 │67号令发布。 │
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