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国家烟草专卖局关于印发《烟草行业信息系统技术管理规定(试行)》的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-08 09:27:45  浏览:8011   来源:法律资料网
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国家烟草专卖局关于印发《烟草行业信息系统技术管理规定(试行)》的通知

国家烟草专卖局


国烟法[2001]383号



国家烟草专卖局关于印发《烟草行业信息系统技术管理规定(试行)》的通知




各省、自治区、直辖市及大连、深圳市烟草专卖局(公司),郑州烟草研究院,合肥设计院,南通醋酸纤维有限公司:
现将《烟草行业信息系统技术管理规定(试行)》印发给你们,请认真遵照执行。

  烟草行业信息系统技术管理规定(试行)
  第一章 总则
  第一条为加强烟草行业信息系统技术管理,有效利用信息技术资源,根据国家有关信息化管理规定和《全国烟草行业信息化工作暂行管理办法》,制定本规定。
  第二条本规定是烟草行业信息技术管理工作的基本准则,用于指导行业各级信息化工作部门加强信息技术管理,指导信息系统建设,提高系统运行的安全性、可靠性和稳定性,保障行业信息化工作健康发展。
  第三条烟草行业信息系统技术管理工作的原则是:加强行业信息化建设的系列化、标准化、通用化,保障行业信息系统建设的实用性、可靠性、先进性、经济性和完整性。消除信息垃圾和信息孤岛,保证信息的实时、可靠、真实、安全。
  第二章技术管理体系
  第一节组织机构
  第四条烟草行业信息系统技术管理工作实行统一管理,各级信息化工作部门的技术管理工作接受上一级信息化工作部门的指导。
  第五条各级信息化工作部门应有专门科室或指定专人负责技术管理工作。技术管理工作的主要职责是:
  (一负责制定信息系统建设的总体规划并组织实施。
  (二)负责制定信息技术工作的工作计划并组织实施。
  (三)负责制定信息技术管理工作的规章制度。
  (四)负责信息系统硬件与软件的选型、配置、维护。
  (五)保障信息系统安全运行,负责业务数据及其它重要数据的备份管理。
  (六)负责信息技术人员的培训与考核。
  (七)负责技术资料的管理、归档。
  (八)研究、跟踪信息技术的发展动向,提供信息化建设的技术咨询。
  第二节人员管理
  第六条烟草行业信息技术人员应具备大专以上学历,具有必备的计算机理论知识和相应的专业技术水平、良好的职业道德和认真负责的服务意识。
  第七条定期对信息技术人员进行业务培训和技术培训,实行持证上岗制,不合格或未参加培训者不得上岗。
  第八条关键技术岗位应进行严格审查并保持人员相对稳定,离岗时必须严格办理离岗手续,明确其离岗后的保密义务,退还全部技术资料并立即更换信息系统的操作口令。
  第三章安全管理
  第九条信息系统安全管理的主要任务是:加强烟草行业信息系统的安全保护,制定信息系统安全管理制度,广泛开展信息安全教育,定期或不定期进行信息安全检查,保证系统安全运行;制定安全防范设施和安全保障机制,有效降低系统风险和操作风险,采取切实可行的管理制度和办法,严防不法分子利用计算机作案。
  第十条机房安全管理制度
  (一)建立完整的设备运行日志、操作记录及其它与安全有关的资料。
  (二)机房值班人员不得擅自离岗。
  (三)定期检查安全保障设备,确保其处于正常工作状态。
  (四)建立并严格执行机房进出入管理制度,无关人员未经安全责任人批准严禁进入机房。
  (五)严禁将易燃易爆和强磁物品及与机房工作无关的物品带入机房。
  第十一条操作安全管理制度
  (一)采取严密的安全措施防止无关用户进入系统。
  (二)数据库管理系统和关键网络设备(如路由器、防火墙等)的口令必须由专人掌管,并要求定期更换。按分别管理、共同负责的原则,由不同人员掌管服务器操作系统口令、数据库管理系统口令和网络管理口令。
  (三)操作人员应有互不相同的用户名,定期更换操作口令。严禁操作人员泄露本人的操作口令。
  (四)各岗位操作权限要严格按岗位职责设置,并定期检查操作员的权限。
  (五)重要岗位的登录过程应增加必要的限制措施。
  (六)对数据备份和审计记录建立定期查验制度。
  第十二条网络安全与信息安全管理制度按《烟草行业计算机信息网络安全保护规定》(国烟办[1998]305号)和《烟草行业计算机信息系统保密管理暂行规定》(国烟保[1999]373号)执行。
  第十三条建立信息发布与审查制度,审查工作由同级保密工作机构或业务工作机构根据有关专门规定负责执行。
  第十四条计算机病毒防范制度
  (一)指定专人负责计算机病毒防范工作,定期进行病毒检测,发现病毒立即处理并报告。
  (二)新系统安装前应进行病毒例行检测,禁止运行未经病毒检测的软件。
  (三)经远程通信传送的程序或数据,必须经过检测确认无病毒后方可使用。
  (四)采用国家有关部门许可的正版防病毒软件并及时更新软件版本。
  第四章硬件设施
  第一节机房
  第十五条机房建设应符合系统设计要求和国家有关标准。
  第十六条机房应配备不间断电源设备,其容量应保证机房设备在断电情况下,能完成数据保护、设备正常关机等操作,以保证系统安全,重要系统要维持到后备电源供电。
  第十七条机房设置保证机房设备安全运行的接地与防雷系统。
  第十八条机房环境
  (一)机房的温度、湿度、洁净度应满足设备运行的使用要求。
  (二)机房应保证良好的人机工作环境,保障工作人员的安全与健康,便于设备维护。
  (三)机房必须配备消防设施并配备必要的防潮、防尘、防盗、防磁和防鼠等设施。
  第二节计算机、网络、通信设备
  第十九条服务器的数据处理能力应能满足业务需求,具有充分的可靠性,硬盘留有余量,具有一定的容错特性,可采用镜像、阵列、双机、群集等容错技术,应有备品备件。
  第二十条工作站应具有良好的性能及可靠性,重要工作站应有冗余备份。
  第二十一条 配备安全可靠的数据备份设备,重要业务数据的存储应采用磁带或光盘进行备份后异地存放。
  第二十二条各级机构计算机网络的建设须遵循《烟草行业计算机网络建设技术规范(试行)》(国烟办[2000]575号)的要求,确保行业网络的互联互通;网络布线系统设计可参照CECS72:97《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》;网络结构应合理可靠;网络设备应兼具技术先进性和产品成熟性。
  第二十三条全国烟草行业卫星通信网省级B类站的建设须遵循《全国烟草行业卫星通信网端站通信机房和电视会议室技术要求》(国烟信办[1999]43号)的要求;地市级C类站的建设须遵循《全国烟草行业卫星通信网C类站通信机房技术要求》(国烟信办[2000]25号)的要求;卫星通信速率满足正常业务开展的需要,卫星通信系统应有可扩展性;卫星通信设备具有防干扰、防截取能力,具有加密传输功能。
  第三节设备管理
  第二十四条设备的选型、购置、维修、报废等必须严格按规定手续办理,并应建立设备运行和维护档案。
  第二十五条选用硬件设备应遵循标准化、通用化、系列化的原则,必须经过技术论证,满足行业信息网络互联的要求,具备可靠性、安全性与兼容性。新购置的设备应经过测试,测试合格后方可投入使用。
  第二十六条定期对硬件设备进行专业维护保养,如有故障,应组织专业人员进行处理。
  第二十七条已开通运行的卫星通信端站,未经上级管理部门批准,不得关机,不得进行中断性测试,严禁擅自改变设备参数。
  第五章软件环境
  第一节系统软件
  第二十八条系统软件主要指操作系统软件和数据库系统软件。
  第二十九条系统软件的选用应充分考虑软件的安全性、可靠性、稳定性和健壮性,并报上一级主管部门审核、备案,应使用正版软件。
  第三十条系统软件应具备如下功能:
  (一身份验证功能,防止非法用户随意进入系统。
  (二访问控制功能,防止系统中出现越权访问。
  (三)故障恢复功能,能够自动或在人工干预下从故障状态恢复到正常状态,防止造成系统混乱和数据丢失。
  (四)安全保护功能,对信息的交换、传输、存储提供安全保护。
  (五)安全审计功能,便于应用系统建立访问用户资源的审计记录。
  (六)分权制约功能,支持对操作员和管理员的权限分离与相互制约。
  第三十一条 数据库系统软件应具有第三十条所描述的功能要求,还应具有完整性、一致性及可恢复性保障机制。
  第二节应用软件
  第三十二条应用软件指管理信息系统、决策支持系统、电子商务系统、办公自动化系统及其软件应用系统等。
  第三十三条应用软件系统应具有如下特性:
  (一)关键数据不以明码存放。
  (二)只能通过相应的应用程序界面查看或操作数据库。
  (三)系统管理与业务操作权限严格分离。
  (四)防止异常中断后非法进入系统。
  (五)具有超时键盘锁定功能。
  (六)业务数据在通信网络上能以加密方式传输。
  (七)应存储一年以上完整的系统运行记录。
  (八)提供系统运行状态监控模块。
  (九)提供数据接口,满足稽查、审计及技术监控的要求。
  (十)具有其它有助于控制业务操作风险的功能特性。
  第三十四条行业管理信息系统的开发须遵循《金叶信息系统工程管理信息系统技术规范》和国家局发布的行业信息分类与代码标准的要求。
  第三节软件管理
  第三十五条大型应用软件在开发或购买之前应报国家局正式立项,成立由技术人员、业务人员和管理人员共同组成的项目小组并建立软件质量保证体系。
  第三十六条 一般应用软件开发与购买应符合行业信息化工作的有关管理规定,避免重复开发,并报上一级主管部门备案。根据应用系统对安全的要求,同步进行安全保密设计。
  第三十七条软件开发设计人员与操作人员必须实行岗位分离,开发环境和现场必须与生产环境和现场隔离。软件设计方案、数据结构加密算法、源代码等技术资料严禁流入生产现场、散失和外泄。
  第三十八条应用软件必须经过功能测试、试运行,确认达到设计要求后,方可正式投入使用。
  第三十九条规定软件的使用范围和使用权限;软件使用人员应经过适当的操作培训和安全教育;应建立应用软件文档管理制度、版本管理制度及软件分发制度,防止软件的盗用、误用、流失及越权使用;应采取有效措施,防止对应用软件的非法修改。
  第六章数据、资料管理
  第一节系统数据
  第四十条系统数据主要包括数据字典、权限设置、存贮分配、网络地址、网管参数、硬件配置及其它系统配置参数。
  第四十一条制定系统数据管理制度,对系统数据实施严格的安全与保密管理,防止系统数据的非法生成、变更、泄漏、丢失与破坏。
  第四十二条设置系统管理员岗位,对系统数据实行专人管理,并定期进行核对。
  第二节业务数据
  第四十三条业务数据主要包括统计、销售、生产、财务、烟叶、专卖等与行业生产、经营、管理有关的数据及其它相关数据。
  第四十四条建立业务数据管理制度,对重要业务数据实施严格的安全保密管理。
  第四十五条设置数据库管理员岗位,对重要业务数据实行专人管理。
  第四十六条数据备份
  (一)定期制作数据备份,保证系统发生故障时能够迅速恢复。
  (二)重要业务数据必须定期、完整、真实、准确地存储到不可更改的介质上,并要求集中保存。
  (三)备份的数据必须指定专人负责保管,由信息技术人员按规定的方法同数据保管员进行数据的交接。交接后的备份数据应在指定的数据保管室或指定的场所保管。
  (四)数据保管员必须对备份数据进行规范的登记管理。
  (五)备份数据不得更改。
  (六)备份数据保管地点应有防火、防热、防潮、防尘、防磁、防盗设施。
第四十七条 数据保密
  (一)数据不得泄露,未经批准,不得外借。
  (二)数据应仅用于明确规定的目的,未经批准不得它用。
  (三)保密数据不得以明码形式存储和传输。
  (四)根据数据的保密规定和用途,确定数据使用人员的存取权限、存取方式和审批手续。
  第三节技术资料
  第四十八条技术资料是指与信息系统有关的技术文件、图表、程序与数据等。
  第四十九条制定技术资料管理制度,指定专人负责技术资料管理工作。
  第五十条借阅、复制技术资料应办理必要的审批手续;重要技术资料应有副本并异地存放;报废的技术资料应有严格的销毁和监销制度。
  第七章技术事故的防范与处理
  第五十一条技术事故是指由于硬件故障、软件故障和操作失误等原因引起系统无法运行,经启动备用系统仍未恢复正常,导致系统中断并造成经济损失的事件。
  第五十二条技术事故的防范原则是:预防为主、处理及时,力争把事故的损失降低到最小程度。
  第五十三条建立健全技术事故的防范对策,严格按本规范要求建设、维护信息系统的硬件设施和软件环境,定期进行事故防范演习,针对薄弱环节不断改进完善。
  第五十四条制定技术事故发生时的应急计划
  (一)应急计划应针对可能发生的故障制定紧急处理程序。
  (二)紧急处理程序应张贴在规定的地方。
  (三)对执行应急计划的全体人员进行专项培训,定期进行检查、测试。
  (四)根据测试结果不断完善应急计划。
  第五十五条发生技术事故后,应立即进行事故调查,提出书面调查报告,必要时可组织有关专家鉴定,确定事故的原因和责任,对调查中发现的技术薄弱环节,应限期整改。
  第八章附则
  第五十六条国家烟草专卖局负责对本规定的解释。
  第五十七条各单位可参照本规定并根据实际情况,制定具体实施细则。
  第五十八条本规定自发布之日起施行。







                                 国家烟草专卖局
                                 2001年6月28日





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西安市人民政府办公厅关于印发西安市行政应诉工作规定的通知

陕西省西安市人民政府办公厅


关于印发西安市行政应诉工作规定的通知

市政办发〔2009〕49号


各区、县人民政府,市人民政府各工作部门,各直属机构:

  《西安市行政应诉工作规定》已经市政府14届69次常务会议通过,现印发你们,请遵照执行。

西安市人民政府办公厅
二○○九年二月二十四日



西安市行政应诉工作规定

  第一条 为规范行政机关参加行政诉讼活动,提高行政应诉水平,根据《中华人民共和国行政诉讼法》,结合本市实际,制定本规定。
  第二条 本规定所称行政应诉,是指市、区县人民政府及其工作部门、直属机构以及其他法律法规授权组织在行政相对人提起行政诉讼并经人民法院立案审查受理之后,经人民法院通知以被告身份参加行政诉讼活动的行为。
  第三条 市政府法制机构负责指导全市的行政应诉工作,进行有关法律法规宣传,组织行政应诉人员培训,开展行政应诉工作情况检查和经验交流。
  第四条 行政相对人对行政机关的具体行政行为不服,直接向人民法院提起行政诉讼的,由作出具体行政行为的行政机关应诉。
  行政相对人对经过行政复议的具体行政行为不服,向人民法院提起行政诉讼的,行政复议决定维持原具体行政行为的,由作出原具体行政行为的行政机关应诉;行政复议决定改变原具体行政行为的,由行政复议机关应诉。
  第五条 行政相对人以各级人民政府为被告提起行政诉讼的,各级人民政府应当委托政府法制机构和当初承办涉案事项的部门共同代理诉讼,并按下列程序办理:
  (一)各级人民政府接到人民法院应诉通知后,由政府法制机构审查确定诉讼代理部门;
  (二)诉讼代理部门接到政府法制机构通知后,应当及时确定诉讼代理人,负责草拟答辩状及准备相关证据材料,并于收到通知之日起五日内提交政府法制机构;
  (三)政府法制机构对诉讼代理部门的答辩状进行审查,并负责答辩状的报审;
  (四)政府法制机构应在法定期间内向人民法院提交答辩状及证据材料;
  (五)政府法制机构和诉讼代理部门共同派员出庭应诉;
  (六)政府法制机构负责协调有关诉讼事宜。
  第六条 行政相对人以各级政府工作部门、直属机构以及其他法律法规授权组织为被告提起行政诉讼的,上述单位在接到人民法院应诉通知后,其法制机构应履行下列职责:
  (一)审查案件有关情况;
  (二)收集作出具体行政行为当时的依据和证据材料;
  (三)撰写答辩状、代理词等材料;
  (四)对被诉具体行政行为向本单位提出停止执行以及自行变更、撤销或者部分撤销的建议;
  (五)确定诉讼代理人,并在法律规定期限内向人民法院提交答辩状及有关证据材料;
  (六)做好开庭前其他准备工作;
  (七)按时出庭,参加应诉;
  (八)负责行政应诉案件材料的立卷归档。
  应诉单位相关业务部门应积极配合法制机构工作。
  第七条 应诉单位在开庭过程中,应自觉遵守法庭纪律,语言规范、文明,认真履行诉讼当事人的权利、义务。
  第八条 应诉单位接到人民法院判决书或裁定书后,应认真研究,并作出相应处理:
  (一)应诉单位不服人民法院第一审判决、裁定的,可以自接到判决书之日起15日内或者接到裁定书之日起10日内提起上诉;
  (二)对人民法院已经生效的判决、裁定,应诉单位认为确有错误的,应当向原审人民法院或者上一级人民法院提出申诉,或者申请人民检察院抗诉。
  应诉单位必须履行已经发生法律效力的判决、裁定。
  第九条 对人民法院判决败诉的行政案件,应诉单位应写出案件分析报告,并于判决书送达后的20日内,将判决书复印件及案件分析报告报送同级人民政府或上级行政机关的法制机构。
  案件分析报告应当包括:
  (一)行政诉讼当事人及受案人民法院;
  (二)原告的诉讼请求、事实及理由;
  (三)答辩意见;
  (四)其他需要说明的事项。
  第十条 各级人民政府及政府各部门应当做好行政应诉统计工作,每半年向同级政府法制机构报送统计资料。
  第十一条 应诉单位应切实维护政府形象,做好行政应诉工作。因执法过错或者应诉准备工作拖延致使败诉的,应当追究有关人员的责任,具体由应诉单位法制机构提出处理建议,应诉单位的行政监察部门按照有关规定负责错案责任的追究与处理。构成犯罪的,依法移送司法机关处理。
  第十二条 本规定自2009年4月1日起实施


完善业主公约立法初探

刘 颜


业主公约是由业主制定和确认,对全体业主、使用人、业主(代表)大会和业主委员会具有普遍约束力的行为规范。它体现全体业主的共同意志,是物业管理活动的支持性文件。2002年10月21日国务院办公室向社会大众公布《中华人民共和国物业管理条例(草案)》征求意见稿,本人认为该草案对业主公约的规定过于原则,没对业主公约做出准确、清晰的界定,更没对业主公约的法律地位、性质、原则、签订、主要内容、修改补充变更的特别程序、生效要件、备案和公示制度和法律责任进行详细规定。因此,本人提出了书面建议,认为应该将“业主公约”单列为第三章。本人愿意在此对该草案,结合各地颁布实施的地方法规规章,参考国外、香港和台湾地区有关规定,就业主公约目前在实际操作中存在的主要问题和应该包涵的基本原则、内容和制度作分析、比较、总结,以进行完善业主公约立法的研究,从而提供给物业管理立法部门、物业管理行政主管部门及业内有兴趣人士参考。
一、目前实际操作中存在的业主公约方面的主要问题:
业主公约在目前物业管理实际操作中运用非常广泛,大多数物业都签订有业主公约,并且一般都采用建设部《业主公约》示范文本(1997年8月29日建房[1997]219号《关于加强商品房销售、房改售房与物业管理衔接工作的通知》附件),但业主公约在实践中存在着很多问题,主要表现在:
1、业主公约的性质和法律地位不明确。《中华人民共和国物业管理条例(草案)》对业主公约的规定没有体现出业主公约在物业管理区域内的重要地位,表现在内容不具体、生效要件、制订和修改程序和法律责任不完善等方面。在地方法规中,如《重庆市物业管理条例》《深圳经济特区住宅区物业管理条例》有明确规定,但许多地方法规中没有准确表述和详细规定。究其原因,是没有将物业管理权利定性为业主物权的派生权利所致。物业管理权是业主的一项基本权利,是建筑物区分所有权直接产生的一项权利。业主公约作为全体业主意志的集中体现,应该全面贯彻私权神圣、意思自治、地位平等、权利本位等民法基本原则和精神,也就是要充分体现物业管理中的业主物权至上、业主自决自律原则、权利义务一致以及维护公序良俗原则。
2、业主、业主委员会、物业管理单位和建设单位都不重视业主公约的签订与修订,造成有的物业没有业主公约或部分业主没签字。
3、业主公约使用的名称不统一,内容不规范。建设部颁布示范文本后,各地结合实际情况作了调整,在名称和内容上差异较大,重庆和深圳等地使用《业主公约》,规定业主权利义务、业主大会、业主委员会和违约责任;北京现行采用《房屋使用、管理、维修公约》,业主以《业主承诺书》确认,将开发企业和物业管理企业的权利义务包涵在内;天津使用《产权人和使用人公约》;上海在前期物业管理阶段使用《住宅使用公约》等。另外,有的小区业主公约条款太粗,可操作性差;有的建设单位和物业管理公司加进了对自己有利的条款;有的采用附件形式加入了《消防治安责任书》和《计划生育责任书》等各式各样内容。
4、一些业主公约的签订不符合法律规定程序。在实际操作中,一般都是在入住时由物业管理公司组织签订,往往作为业主领取钥匙的先决条件,业主不可能享有必要的知情权和审查权。从而也导致一些业主担心侵害自己合法权益,不愿意签订业主公约。
5、业主公约与其他法律文件没有形成完整的系统,配套性、协调性差,如与业主大会、业主委员会章程、物业买卖合同、物业服务合同的衔接等。
6、 《中华人民共和国物业管理条例(草案)》和多数现行地方法规都没有对业主公约的签订及生效要件做出强制性规定。
7、一些涉外写字楼、别墅、高级公寓、高层住宅楼沿用香港等境外业主公约版本,侵害了业主权益。
8、司法实践中,部分法官往往没有将业主公约作为基于私法领域的意思自治原则而派生的物业管理的最高自治规则予以审查和确认,使业主公约失去了应有的法律约束力,在纠纷的处理中缺乏应有的效力。
二、业主公约的基本原则、内容和制度:
1、业主公约是由业主共同制定或确认的一种特殊的契约,它是全体业主、使用人、业主大会和业主委员会都应当遵守的行为规范。它的特殊性在于:(1)业主公约的基础在于契约主体的物权(建筑物区分所有权),与以交换为目的的债权合同有本质区别;(2)业主公约的约束力不局限于契约各方(指在业主公约上签字的当事人);(3)业主公约的内容是对全体业主整体利益紧密联系的根本性内容,且非经特别程序不得修改、补充与变更;(4)业主公约生效后,对未签字的业主同样具有约束力,且非经业主的继受人、继承人、承租人和借用人的同意(或确认)当然产生效力。
2、业主公约应体现的基本原则:(1)业主物权至上原则,《宪法》第十三条规定,“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权”。建筑物区分所有权,又称“区分所有”是现代民法物权中明定的一项基本的不动产所有权形式,是指多个区分所有人共同拥有一幢建筑物(或一个物业管理区域)时,各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有权、对共同部分所享有的共有权和因区分所有权人之间的共同事务所产生的成员权的总称,即指建筑物区分所有人的专有权、共有权和成员权的结合。(2)业主自决自律原则,业主公约应是全体业主意思自治的反映,因而从根本上否定建设单位和物业管理公司的越俎代疱,由建设单位制定《临时业主公约》便没有法律依据。(3)权利义务一致原则。民法是以崇尚权利为理论基础所构建的,离开了权利本位思想,民法将不具有任何意义。在应该充分保障业主的权利的同时,也必须对权利的行使做出一些限定,必须按照《民法通则》第八十三条规定以“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的民法原则处理相邻关系。(4)维护公序良俗原则。业主公约既包括法律法规范畴的权利和义务,又含有邻里和睦、互助互谅、助人为乐、尊老扶幼等道德范畴的准则,以维护公共利益和公共秩序,倡导善良风俗。
3、业主公约应明确的基本内容:(1)物业基本情况、共用设备设施和场所状况,(2)业主的权利与义务,(3)业主大会的产生、召集程序,(4)业主委员会的产生方式,(5)物业管理服务费、维修基金以及业主大会决议的有关分摊费用等的缴交,(6)业主决定物业的改建、重建等重大事项的方式,(7)业主在物业管理区域内应遵守的行为准则,(8)违反业主公约的责任,(9)其他有关事项。
业主公约在内容上应当符合法律、法规、政府规章和土地使用权出让合同的规定,不得违反法律法规的强制性和禁止性规定,不得违背公众道德和善良风俗。
业主大会决议和业主委员会章程、决定均不得与业主公约冲突。
业主公约由建设部制定示范文本。各省、直辖市、自治区、省会城市、较大的市和经济特区可以制定本行政区域内适用的示范文本。
本文认为有关建设单位的权利义务应由《买卖合同》约定,物业管理企业的权利义务应由《物业服务合同》约定。
4、业主公约的设定、变更及废止:(1)业主公约由物业管理公司在物业入住时组织业主签字承诺,且必须使用示范文本。(2)首次业主大会应对《业主公约》进行审议,以决议形式予以确认;该决议由出席会议的一半以上投票权同意有效。(3)业主公约的修改、补充和变更的特别程序:业主公约的修改、补充和变更权利由业主大会行使,由出席会议的2/3业主投票权同意有效;经物业管理区域内入住业主的10%发起,可以召开临时业主大会修改、补充和变更,但需拥有50%投票权的业主参加,并经2/3以上投票权同意才有效。(4)业主公约的废止:必须以物业毁灭为法定事实条件,并由代表整栋建筑物价值2/3的业主出席形成业主大会决议,该决议须有该建筑物价值1/2以上出席业主同意才有效。(5)以上业主大会决议应在通过后3日内在物业管理区域内公示。
5、 业主公约的生效要件:业主公约在物业入住率达到30%后,经已入住业主一半以上投票权的业主签定后生效。
修改、补充和变更条款自业主大会决议通过之日起生效,无须经业主重新签定。
若拥有投票权且达到入住率10%以上的业主认为业主公约制定、修改和废止的决议内容和程序违反法律、法规规定,可以联合签名向县级以上房地产行政主管部门申请召开临时业主大会,予以撤销。被撤销的决议自始无效。
6、备案和公示制度:业主公约生效后15日内,或业主公约的修改、补充和变更、或业主公约的废止经业主大会决议后起15日内,应向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。
备案后的业主公约应在物业管理区域内的公告栏公示。
7、违反业主公约的法律责任:(1)业主、非业主使用人违反业主公约或者不履行其他义务的,应当承担相应的民事责任。(2)业主委员会成员履行职务时违反业主公约的规定,侵犯业主权益,给业主造成损害的,应当承担赔偿责任。(3)对违反业主公约造成他人合法权益受到侵害的,受到侵害的业主、使用人、业主委员会或其他利害关系人均可向县级以上房地产主管部门或者人民法院请求追究侵害者的行政、民事法律责任。(4)根据《民法通则》第一百三十四条,承担民事责任的方式包括:停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产、恢复原状、赔偿损失、支付违约金、消除影响、恢复名誉、赔礼道歉。
8、业主、业主大会、业主委员会及其之间因业主公约发生的纠纷,应协商解决;协商不成的,可提请县级以上房地产行政主管部门调解;调解不成的,可向人民法院提起诉讼或向仲裁委员会提起仲裁。
《中华人民共和国物业管理条例(草案)》作为国家出台的第一部关于物业管理的行政法规,关系到千家万户,其立法出发点就应该建立在业主物权至上的自治自律。业主公约是实现业主自治自律的前提和保证。业主公约的作用就是使大家共同地、自觉地遵守和维护公众利益和保护公共环境,所有业主都要增强权利意识、自治意识和自律意识,共同参与管理,变被动接受物业管理为以物权主人的姿态主动行使管理和监督权,真正建立起自治自律的管理体制。


本文发表于《现代物业》2002年12期。
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